A megosztó osztatlan tulajdon

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Agrárium-info, 2014/03/10
Címkék: termőföld, osztatlan közös tulajdon, földbérlet, kárpótlás, részarány, tulajdonostárs

E gy-egy földdarabnak több tucatnyi, olykor több száz tulajdonosa is van, és a tulajdonostársak, illetve az állami földalap szervei elővásárlási joggal rendelkeznek. A helyzet napjainkban is számos vita és érdekellentét kiváltója.

Becslések szerint ma 1,5–2 millió hektár osztatlan közös tulajdonú, rendezetlen termőföld lehet Magyarországon, és ez 200–250 ezer földrészletet és 2 millió tulajdonost érinthet. A területek nagyobb részét – főként haszonbérlet formájában – megfelelően művelik, több tízezer tulajdonosnak viszont ma is gondot okoz a hasznosítás. Az osztatlan közös tulajdonok zöme a termelőszövetkezeti földek kiadásakor keletkezett a rendszerváltás után, amikor 2,5 millió hektár szövetkezeti részarány-tulajdon vált osztatlan magántulajdonná. Az elmúlt húsz évben az állam több programmal is átvállalta a részarány-földtulajdonként nyilvántartott termőföldek önálló ingatlanná alakításának (kimérésének) költségeit, eddig mintegy 350 ezer tulajdonos kérte a kimérést, az eddigi rendezés mintegy 500-600 ezer hektárt érintethetett. Ugyanakkor az osztatlan tulajdonok megszüntetésére ennél több helyen is szükség lenne, mivel így egyszerűbbé válna a földhasznosítás, illetve könnyebb lenne a területek értékesítése és a hozzájuk kapcsolódó támogatások igénylése is.

A helyzet tarthatatlanságát felismerte a jelenlegi kormányzat is, és programja szerint „fel kell gyorsítani a mintegy 1,5 millió ha osztatlan közös földtulajdon állami felvásárlását, illetve igény szerinti kimérését és a tulajdonosok birtokába helyezését, továbbá az állam kezelésében lévő nemzeti földvagyon felhasználásával és az önkéntes földcserék elősegítésével haladéktalanul meg kell kezdeni a gazdákkal és a helyi közösségekkel egyeztetett és általuk szervezett birtokrendezést, a szétszórt parcellákat összerendező tagosítást”

kényszerű szövetségek

Az elmúlt két évtizedben Magyarországon alapvetően átalakult a termőföld-tulajdonosi szerkezet, részben a kollektivizálás idején a szövetkezetbe bevitt termőföldek részaránykiadásával, részben a kárpótlási eljárás során történt termőföld értékesítéssel. A közös tulajdon kényszerű kialakulása inkább a kárpótláshoz köthető. Pest megyében és a főváros tágabb körzetében különösen jellemző volt, hogy számos kárpótlásra jogosult koncentrálódott, a kárpótlásra kijelölhető földterület azonban korlátozottan állt rendelkezésre – emlékezik az Agráriumnak Pethő András, az egykori Országos Kárpótlási és Kárrendezési Hivatal munkatársa, ma ingatlanpiaci szakértő, üzletkötő-tanácsadó. A fővárosi és főváros környéki kárpótlási árveréseken kialakult az a gyakorlat, hogy általában legalább 1500 négyzetméteres darabokban mérték ki a kiosztásra kerülő termőföldeket. A kárpótlási árverések sajátos szabályai miatt kevés kárpótlásra jogosult rendelkezett annyi kárpótlási jeggyel, ami lehetővé tette számára ekkora terület önálló megszerzését, a kárpótlásra jogosultak kénytelenek voltak szorosabb – jellemzően közelebbi vagy tágabb családon belüli – vagy alkalmi „szövetségeket” kötni egy-egy megfelelőnek tűnő földdarab megszerzéséhez. Mivel az eredeti kárpótoltak többségükben már a kárpótlás kezdetekor is az idősebb korosztályok tagjai közül kerültek ki, az elmúlt években az előbbiekben leírt tulajdonosi kényszerközösségek létszáma az öröklések révén tovább növekedett, tetézve, sokszor kezelhetetlenné téve a kényszerközösségekben addig felszínre jött problémákat.

Bírósági út

A mai helyzetben megoldást az jelenthet elsősorban, ha a felek meg tudnak állapodni a természetbeni használati megosztásban, hogy melyik tulajdonostárs a közös tulajdonú ingatlannak mely részét használja, használhatja. Célszerű ilyenkor legalább egy kezdetleges vázrajzon is ábrázolni, hogy az egyes tulajdonostársak az ingatlan mely részét birtokolják. Ha az ingatlan természetbeni adottságai lehetővé teszik, hogy minden tulajdonostárs egyenlő feltételekkel birtokoljon, akkor járható ez a módszer. Például az ingatlan út mentén fekszik, és természetben osztható oly módon, hogy minden tulajdonostárs közvetlen útkapcsolattal rendelkezzen, az így kialakított természetbeni parcellák kellő szélességűek és egymáshoz képest közel azonos tulajdonságúak.

Azonban előállhat olyan helyzet is, hogy a közös tulajdonú ingatlan szabálytalan sokszög alakú, ami eleve nehezíti a természetbeni megosztást, az ingatlan felszíne nem sík, hanem dombos, az ingatlan teljes területe nem azonos minőségi osztályba tartozik stb. Ebben az esetben célszerűbbnek látszik a közös tulajdon megszüntetése. Ha a felek nem tudnak megegyezni a közös tulajdon megszüntetésében, akkor rendelkezésre áll a bírósági út.

A Polgári Törvénykönyv szerint a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól. A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ez azt jelenti, hogy a közös tulajdon megszüntetése iránt előterjesztett kereseti kérelem esetén a bíróság elsődlegesen azt köteles tisztázni, hogy az ingatlan természetben egyáltalán megosztható- e. Ez általában attól függ, hogy a kialakítandó megosztott ingatlanok elérik-e az adott település rendezési tervében előírt legkisebb teleknagyságot, a kialakítandó önálló ingatlanok mindegyike rendelkezik-e majd útkapcsolattal.

A közös tulajdon úgy is megszüntethető, hogy a bíróság a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – megfelelő ellenérték fejében – egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ez más szóval azt jelenti, hogy a közös tulajdon megszüntetését indítványozó tulajdonostárs kérelmére vagy az indítványozó tulajdonostárs tulajdonába adja az ingatlant azzal, hogy a tulajdonjogot megszerző fél köteles a többi tulajdonostársnak az ellenértéket megfizetni, vagy a kérelmező azt is kérheti, hogy ő kapjon megfelelő ellenértéket, és az ő tulajdonrészét a bíróság adja a többi tulajdonostárs, vagy az egyik tulajdonostárs tulajdonába. Fontos szabály azonban, hogy a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs belegyezése szükséges ahhoz, hogy tulajdont szerezzen. Nézzünk erre egy példát: az ingatlannak két tulajdonosa van. Az egyik kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszüntetését, és ennek keretében kérheti azt, hogy a másik váltsa magához az ő tulajdoni hányadát, azaz azt kéri, hogy őt fizesse ki. Ebben az esetben az előbbi személy tulajdoni hányada az utóbbi tulajdonába kerülne azzal, hogy a tulajdont megszerző fél köteles kifizetni a kérelmezőnek a megváltási árat. Ilyen döntést azonban a bíróság csak abban az esetben hozhat, ha a tulajdonszerző beleegyezik abba, hogy ő legyen a tulajdonosa a társ eddigi tulajdoni hányadának. Ha a kérelmező úgy terjeszti elő a keresetét, hogy ő kívánja magához váltani „ingatlantársa” tulajdoni hányadát, akkor már a keresetben nyilatkozik arról, hogy hajlandó tulajdont szerezni, tehát ha minden egyéb feltétel adott, akkor a bíróság hozhat ilyen döntést, mert tulajdont szerző fél már előre beleegyezett a tulajdonszerzésbe.

Tehát ha a termőföldön fennálló közös tulajdon megszüntetését kérjük a bíróságtól, azt akkor tegyük, ha az egész ingatlant meg kívánjuk szerezni, és rendelkezünk azzal az ellenértékkel, aminek megfizetésére várhatóan kötelez minket a bíróság.

1,5–2 millió hektár osztatlan közös tulajdonú, rendezetlen termőföld lehet

Szakértőt kell kérni

A közös tulajdon megszüntetését az – ingatlan fekvése helye szerint – illetékes helyi bíróságtól kell kérni. Hacsak a felek nem tudnak megállapodni az ingatlan értékében, akkor ingatlanforgalmi szakértő kirendelését kell kérni a bíróságtól, melynek költségeit az indítványozó félnek kell előlegeznie. A szakértő költsége eltérő lehet az ország különböző területein, általában százezer és kétszázezer forint közé tehető. A közös tulajdon megszüntetése iránti perben az érintett ingatlan valamennyi tulajdonosának és egyéb, az ingatlannal kapcsolatos jog jogosultjának (haszonélvezőjének, jelzálog jogosultjának stb.) perben kell állnia, azaz például ha az ingatlannak három tulajdonosa van, akkor a közös tulajdon megszüntetését kérelmező félnek mind a kettő másik tulajdonostárs ellen kell megindítania a pert, nem dönthet úgy, hogy csak az egyikük tulajdonát kívánja megszerezni.

Ha a közös tulajdon másképp nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentékeny értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a befolyt vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. Ez nem jellemző módja a közös tulajdon megszüntetésének. A bíróság nincs kötve a közös tulajdon megszüntetésének a kérelmező által indítványozott módjához, azonban nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. A közös tulajdon tárgyának értékesítése általában pedig egyik vagy mindegyik tulajdonostárs érdekei ellen való.

Fontos még megemlítenünk, hogy erdőt csak az erdőtörvényben meghatározott esetekben lehet megosztani, továbbá az erdők esetében nem ritka a több tíz, esetenként a több száz tulajdonos sem, ezért az erdők esetében a közös tulajdon megszüntetése bírósági úton aligha lehetséges.

Ajánlott kiadványokDr.Posta László:
A termőföldhasználat gazdasági kérdéseiMikó - Papp - Kristó - Boros - Imre:
Agrár- és vidékfejlesztési igazgatásOrlovits Zsolt (szerkesztő):
A termőföldforgalom és -használat jogi szabályozása, Adásvétel - haszonbérlet - öröklésDr. Imre József :
Termőföldünk

Ez is érdekelhetiKözel 1400 hektár állami föld kerülhet a szociális földprogrambaA minimális talajborítást fenn kell tartaniA talaj megfelelő védelme elengedhetetlen