Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András megbízott főtitkár MAGOSZ, 2021/06/17

Az 1991-től induló kárpótlási árverések során nem volt előírva minimális területnagyság, ezért birtokpolitikai szempontból sokszor ésszerűtlen, művelhetetlen parcellák alakultak ki, sőt az is előfordult, hogy a földrészlet ábrázolhatatlan volt a térképen. Néhány év elteltével, a Horn-kormány alatt már azt a korlátozást is eltörölték, hogy az azonos földrészlethez tartozó tulajdonosok száma maximum 20 lehetett, amivel szabad utat nyitottak a korlátlan tulajdonközösségek kialakulásának.
Az igazsághoz tartozik, hogy az idő múlása sem segítette az osztatlan közös problémájának megoldását. A magyar öröklési jog alapján ugyanis a hagyaték a tulajdonos halálakor osztatlan közös tulajdonként száll át az örökösökre. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos halálával az eddig 1/1 tulajdonban lévő földterület automatikusan természetbeni megosztás nélkül, kizárólag eszmei hányadok alapján osztódik fel az örökösök között. 
A folyamatos aprózódással gazdaságilag értelmezhetetlen méretű (akár néhány négyzetméteres) táblák alakultak ki, így semmilyen jogi akadálya nem volt a végtelen osztódásnak. Ennek lett egyenes következménye, hogy az örökléssel keletkezett osztatlan közös földek nagysága mára meghaladja az 1 millió hektárt.
Történtek lépések az elmúlt időszakban a probléma megoldására. A 2010-es évek elején induló úgynevezett OKTM eljárásokkal volt lehetőség az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére, de az eljárás lassú volt (sok helyen még 9 évvel a program megkezdése után sincs megosztva a föld), és a gazdálkodás biztonságát az sem erősítette, hogy a tulajdonostársak egyezsége hiányában sorsolás döntött a kimérésről.
Az Országgyűlés által 2020. július 3-án elfogadott törvénnyel viszont már egy sokkal gyorsabb megosztási mód alakult ki, amellyel végre már nincs szükség a rég elhunyt vagy felkutathatatlan tulajdonostársak „hozzájárulására” sem.

Melyek a legfontosabb változások?
Az új megosztási eljárás most már kiterjed minden közös tulajdonban álló termőföldre és minden művelési ágra (az OKTM eljárásban erdő még nem volt megosztható). Vannak viszont olyan földek, melyeket ebben az egyszerűsített eljárásban sem lehet majd megosztani. 
Ilyen tilalom alá esik például, ha a föld
kivett alrészletet tartalmaz (ide nem értve a kivett út, kivett árok, kivett csatorna alrészleteket);
az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel;
a település zártkertjében fekszik és a földrészlet teljes területe – a tényleges használata alapján – nem minősül mező- vagy erdőgazdasági hasznosításúnak;
az adásvételi vagy ajándékozási szerződést már benyújtották a földhivatalhoz;
a tulajdoni lapon széljegy van feltüntetve.
Jelentős könnyítés a gazdák szempontjából, hogy az egyezség létrejöttéhez már nem szükséges az összes tulajdonos hozzájárulása, hanem elegendő a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége (50%+1).
Szintén újdonság, hogy a megosztási folyamat végén az eredeti ingatlanból nem maradhat vissza közös tulajdonban álló maradványterület, kivéve, ha az érintett tulajdonostársak kifejezetten kérik azt.
Az eljárás gyorsítása érdekében nincs szükség földmérőre, a tulajdonostársak ugyanis egy erre a célra kifejlesztett informatikai programmal (ez az úgynevezett osztóprogram) maguk készíthetik el a megosztási térképet.
Jelentős újítása az eljárásnak, hogy meghatározásra került az úgynevezett területi minimum mérete, tehát az a területnagyság, amely alatt már nincs lehetőség a kimérésre. 
A kimérendő új földrészlet nem lehet kisebb
szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 1 hektárnál 
szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél,
zártkerti földek esetén 1500 m2-nél.
Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték az irányadó. Tehát ha a kialakítandó földön szántó és szőlő alrészlet is van, akkor a területi minimum a 3000 m2 lesz.

Hogyan kezdjünk neki?
A megosztást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, mégpedig az illetékes járási hivatalnál. Fontos tudni, hogy a közös tulajdon megszüntetése nincs határidőhöz kötve, de csak a tulajdonos kérelmére indulhat (pl. a haszonbérlő nem indíthatja meg a kimérést): amennyiben a tulajdonostársak egyike sem kezdeményezi a megosztást, úgy a közös tulajdon változatlanul fennmarad. 
Milyen költségei lesznek a megosztásnak és ki fizeti ezeket? Az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséért 15 ezer forint igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetnie a kérelem benyújtójának. Ezen túl számolnia kell az ügyvédi vagy közjegyzői díjjal is, hiszen a megosztáshoz feltétlenül szükséges a megállapodás ügyvédi ellenjegyzése vagy a közjegyzői okiratba foglalása.
Vagyonszerzési illetéket főszabály szerint csak bekebelezés esetén kell fizetni, a megosztás egyéb eseteiben nem. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni.
Nagy újdonság, hogy a törvény csak jogi megosztást vár el, magyarán ezúttal már földmérő nélkül is kimérhetők az új 1/1-es ingatlanok, erre mostantól az osztóprogram segítségével kerülhet sor. Ettől függetlenül igénybe vehető és a magam részéről javasolt is a földmérő közreműködése, hiszen ezzel relatíve alacsony költség árán megelőzhetjük a későbbi határvitákat.
Érdekesség, hogy a fenti költségek viseléséről, esetleges megosztásáról a jogszabály nem rendelkezik, ezért a gyakorlatban a megosztás költségeit jellemzően a kezdeményező tulajdonostársnak kell majd viselnie.

Hogyan lesz ebből egyezség?
Ahogy már az imént is leírtam, a megosztás elindításához elegendő egy tulajdonostárs kérelme is. Ez a tulajdonostárs lesz az, aki az osztóprogramot kezelheti, de egyúttal neki kell a többi tulajdonostársat is értesítenie. A jogszabály ugyanis előírja, hogy valamennyi tulajdonostársat és valamennyi bejegyzett földhasználót igazoltan értesíteni kell a megosztási eljárás megindulásáról. Azt külön ki kell emelni, hogy igazolt értesítésnek csak a postai tértivevényes küldemény minősül, mégpedig főszabály szerint az érintett személyek tulajdoni lapon szereplő címére postázva. Fontos, hogy ne hibázzunk a tulajdonostársak és a földhasználók értesítésénél, hiszen ilyen hiba esetén a járási hivatal automatikusan semmisnek tekinti majd a teljes megosztást.
Ahogy már jeleztem, a földek kiméréséhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többsége szükséges (50%+1). Tovább egyszerűsíti a megosztást, hogy a passzív vagy ismeretlen tulajdonostársak szavazatát megadottnak kell tekinteni: a döntési arányba tehát beleszámítanak azok a személyek is, akiknek a tulajdoni lapon a lakóhelyénél például csak ez áll: Kanada, és azok is, akiktől a postai küldemény „nem kereste”, „elköltözött”, vagy „az átvételt megtagadta” jelzéssel érkezik vissza. 
Melyik tulajdonostárshoz számítandók ezek a passzív „szavazatok”? A passzív személyek „szavazatát” az eljárást kezdeményező tulajdonostárs javaslatánál kell figyelembe venni, hiszen új javaslat csak az osztóprogramban készíthető, az osztóprogramot pedig csak ő használhatja. 
Egy példával bemutatva: egy földrészletnek 4 tulajdonosa van, mindenki 1/4-1/4 tulajdoni hányaddal. Két tulajdonos már elhunyt, két tulajdonos pedig élő, aktív gazdálkodó. Az a tulajdonostárs, aki a megosztást kezdeményezte, hiába rendelkezik csupán 1/4 tulajdoni résszel, gyakorlatilag egyedül meghatározhatja a kiosztási sorrendet, hiszen a két „passzív” személy hányadát is hozzá kell számítani.
Fontos az is, hogy az egyezségi döntés meghozatala során személyes tárgyalásra nincs szükség, ugyanis az egyezségi okiratot a tulajdonostársak külön-külön is aláírhatják.
Az egyezségi megállapodás tartalmánál mindenképp figyeljünk az alábbi szempontokra:
az egyezség eredményeként kialakítandó új ingatlanoknak a rendeltetésszerű művelésre alkalmasnak kell lenniük
kötelező az értékarányos kiosztás: a megosztás főszabály szerint a tulajdoni hányadok alapján történik, de az aranykorona értéket is figyelembe kell venni (ennek a vegyes művelési ágú ingatlanoknál lesz jelentősége)
az új ingatlanok megközelítését úttal vagy szolgalmi jog alapításával kell biztosítani
rendelkezni kell arról is, hogy a tulajdoni lapon bejegyzett terhek a megosztás után mely földrészleteket és milyen mértében terhelik (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog)
amennyiben a tulajdonostárs az adott ingatlanban nem rendelkezik az előírt minimum területtel, úgy annak kimérésére eleve nincs is lehetőség, és ezzel megnyílik a másik tulajdonostárs bekebelezési joga.

A bekebelezésről
Ahogy fentebb már szó volt róla, a bekebelezésre akkor kerülhet sor, ha valamelyik tulajdonostárs nem éri el a jogszabályban előírt területi minimumot. Főszabály szerint az ő tulajdoni hányadát a kimérésnél már a bekebelező tulajdonostárs részére kell kimérni, aki viszont megfelelő ellenértéket köteles érte fizetni. Hosszan lehetne elemezni a bekebelezés szabályait, de a legfontosabb rendelkezések a következőkben foglalhatók össze:
A bekebelezésre sor kerülhet a megosztási eljárásban (tehát egy nagyobb terület esetén, amikor is a megosztásra osztóprogrammal kerül sor, lásd fentebb) illetve törpebirtokok esetén is, amikor egy földrészlet összterülete pl. szántó esetében nem éri el az 1 hektárt sem. Ez utóbbi esetben csak egy személy szerezheti meg a teljes ingatlant. 
Fontos előírás a bekebelező személyével szemben, hogy legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie (ez alól kivétel, ha örökléssel vagy ajándékozással szerezte a tulajdonrészt). Az is egy garanciális szabály, hogy külső személyek (tehát akik nem tulajdonostársak) sem a megosztásban, sem a bekebelezésben nem vehetnek részt, sőt a földtörvény szerinti elővásárlási jogokat sem kell alkalmazni.
Előfordulhat az is, hogy több tulajdonostárs is szeretne többletterületet szerezni a bekebelezéssel, ilyenkor egyedül az dönti el a kérdést, hogy ki ajánl magasabb ellenértéket a bekebelezendő tulajdonostársnak.
Érdekesség, de gyakran előfordulhat: annak sincs akadálya, hogy állami tulajdoni hányad kerüljön bekebelezésre. A jogszabály egyetlen kivételt nevesít ez alól: amennyiben a földrészleten sírhely található, a bekebelezésre kizárólag az állam jogosult.

Végezetül: mi lesz a haszonbérleti szerződésekkel?
Fontos rögzíteni, hogy a haszonbérlet nem szűnik meg az osztatlan közös tulajdon kimérésével. Adminisztratív teendők viszont vannak: a haszonbérlőnek és a tulajdonosnak három hónapon belül kell gondoskodniuk a földhasználati szerződés módosításáról és a hatósági nyilvántartások átvezetéséről. A határidő eredménytelen leteltét követően a szerződés módosítása a bíróságtól kérhető.

Dr. Cseh Tibor András
megbízott főtitkár
MAGOSZ

Az Agrárminisztérium és a Nemzeti Földügyi Központ „Osztatlan közös megosztási kisokos” címmel összeállított tájékoztató kiadványa részletes útmutatót ad minden érintett számára, az alábbi gombra kattintva letölthető kiadványtárunkból:

LETÖLTÖM A KISOKOST

Olvasson tovább a témában: A befektetési céllal vásárolt földek tulajdonosai évente mintegy 130-150 milliárd forintot vonnak ki az ágazatból

Ajánlott kiadványokDr. Sabján Julianna – Dr. Sutus Imre:
A mezőgazdasági vállalkozások gazdálkodásának elemzéseR. D. Kay - W. M. Edwards - P. A. Duffy:
Korszerű farmmenedzsmentDr. Imre József :
TermőföldünkDr. Radics László:
Zöldítés, vetésforgó, kettős termesztés

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai