Minden, amit a haszonbérről tudni kell

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András megbízott főtitkár, MAGOSZ, 2021/08/17
Címkék: földforgalom, földhasználat, haszonbérlet, osztatlan közös tulajdon, termőföld tulajdon, termőföldhasználat

Földforgalmi szabályozásunk ugyanis szigorú feltételeket ír elő a tulajdonjog megszerzéséhez, gondolhatunk itt az elővásárlási jog rendszerére, földhasználóként viszont szinte mindenkit megelőző elővásárlási jog nyílhat meg számunkra. Nem véletlen tehát, hogy a haszonbérlet továbbra is kiemelt szerepet játszik a magyar földforgalomban és ritkán adódik olyan helyzet, hogy a helybeli gazdák ne jelentkeznének a kifüggesztett szerződésre. Ez azonban elindított egy olyan folyamatot, hogy a bérleti szerződést kötő felek jogi kiskapukat keresnek az előhaszonbérletre jogosultak távol tartására. A leggyakrabban használt eszközük a haszonbérleti díjak irreális (és sokszor fiktív) megemelése. Erről és a haszonbér egyéb buktatóiról szól a mostani írásom.

A legfontosabbak a haszonbérről

Amint az ismert, termőföld esetében legalább 1, legfeljebb 20 évre köthető haszonbérleti szerződés, amelyet mindenképp írásba kell foglalni, amelyben kötelező elem a haszonbérleti díj megállapítása is. Hogyan kell megfizetni a haszonbért? A haszonbér a szerződő felek megállapodása szerint pénzben vagy természetben jár. Gyakran előforduló hiba viszont, hogy a szerződésben a haszonbért vegyesen (tehát a pénzbeni összeg mellett terménnyel is kiegészítve) állapítják meg, de hangsúlyozom, hogy erre jogszerűen nincs lehetőség! [Fétv. 50. § (1) bekezdés]. 

Ha a szerződő felek a természetben történő teljesítésben állapodnak meg, akkor a termény mértékét vagy mennyiségét előre, pontosan meg kell határozni (pl. 35 kg búza/AK). Ha a felek ezt nem vagy nem ilyen pontosan határozzák meg, akkor a szerződés szintén semmisnek minősül.
Kötelező előírás az is, hogy a haszonbért mindig utólag, a gazdasági év végén kell megfizetni. Visszatérő hiba az is, mikor a bérleti szerződésben azt kötik ki a felek, hogy a bérlő a szerződés hatósági jóváhagyása után egyfajta „bónuszt” fizet a bérbeadónak. Az imént említett szabály miatt egy ilyen kikötés szintén semmissé teszi a teljes szerződést. 

Meghatározható-e a bérleti díj egy későbbi tőzsdei árfolyamra hivatkozva? Bevett gyakorlat ugyanis, hogy a haszonbér megállapításakor nem egy előre rögzített, fix árat kötnek ki, hanem egy adott időszakra vonatkozó tőzsdei átlagárat jelölnek meg a haszonbér kiszámításának módjaként. A válasz: igen, meghatározható, de ez jelentős kockázatot hordoz a felek számára, gondoljunk csak a 2017-es év augusztusára, mikor a tőzsdei kereskedés hiánya miatt egész egyszerűen nem volt tőzsdei ára a búzának.

Kell-e adót fizetni a haszonbér után? 

Fontos szempont a haszonbérlet időtartamánál az adófizetési kötelezettség kérdése is. Amennyiben a haszonbérleti szerződés eléri az 5 évet, akkor a bérleti díj a tulajdonos számára adómentes jövedelemnek minősül. Ennél rövidebb időszaknál viszont a haszonbérbeadónak adófizetési kötelezettsége van, sőt, ilyen esetben a bevétellel szemben költséget sem tud elszámolni. Ha a felek terményben állapították meg a haszonbért, ugyanúgy az 5 éves szabály az irányadó, tehát adómentes a bérleti díj, ha a szerződés legalább 5 évre szól.

Amennyiben 5 éven belül mégis megszűnne a szerződés, a magánszemélynek meg kell fizetnie a korábban meg nem fizetett adót, késedelmi pótlékkal növelten. Kivétel ez alól, ha a megszűnés a feleken kívülálló ok miatt következik be vagy ha azonnali hatályú felmondásra kerül sor.

Mit jelent az, hogy a feleknek arányos haszonbért kell kikötniük?

Főszabály szerint a haszonbérleti szerződés létrejötte a földhivatal jóváhagyásához van kötve. A jogszabály azt írja elő a földhivatal számára, hogy ilyenkor egyebek között két dolgot kell vizsgálnia: (1) a haszonbér értéke arányban áll-e a föld tulajdonságaival és a helyben kialakult bérleti díjakkal, illetve (2) amennyiben a haszonbér aránytalanul magasnak minősül, akkor alkalmas-e arra, hogy előhaszonbérletre jogosultat tartson távol. (A cikk végén láthatjuk majd, hogy egy Kúriai jogértelmezés miatt ebben jelentős változás történt nemrégen).

Az elmúlt évek tapasztalatai alapján a földhivatalok – helyesen! – szakértői kérdésnek tekintik a haszonbér aránytalanságát. Tudvalevő az is, hogy egy szakértői vizsgálat rendkívül költséges eljárás, így a földhivatalok ezt több esetben úgy próbálták áthidalni, hogy az agrárkamara megyei szervezetét kérték fel a haszonbér megvizsgálására. Eljárásjogilag az agrárkamara ugyan nem minősül szakértőnek, de véleményével egy szakmailag alátámasztott és legfőképp ingyenesen nyújtott támpontot adhat a földhivatalnak döntése meghozatalához, amit én rendkívül pozitív iránynak tartok.

Az aránytalanság megítélésében azonban maga a bírósági gyakorlat sem volt eddig egységes: találhatók olyan esetek, amikor a helybeli bérleti díjaktól maximum 15-20 százalékos eltérés fért bele az arányosság fogalmába, ám olyan is előfordul, hogy a helyben kialakult bérleti díj akár dupláját is jóváhagyja a bíróság a szakértő véleményére hivatkozva. Sőt, egy esetben még azt is kimondta a bíróság, hogy a tulajdonosnak jogos és elvitathatatlan érdeke fűződik ahhoz, hogy minél magasabb áron adja bérbe az ingatlanát.  

Itt érkeztünk el a joggyakorlat másik érzékeny pontjához. A Földforgalmi törvény alapján ugyanis csak akkor állapítható meg a haszonbérleti díj aránytalansága, ha a bérleti díj más jogosultat tartott távol az előhaszonbérleti jogának gyakorlásától. Hogyan bizonyítható az, ha valamelyik helyi gazda csak azért maradt távol az ügylettől, mert számára kigazdálkodhatatlan a bérleti díj összege? 

Milyen változást hozott a Kúria 2020-as döntése?

A legfelsőbb bírói fórum komoly lépést tett az egységes ítélkezési gyakorlat érdekében, megalkotva a haszonbérleti díj mértékéről szóló 2/2020. (XI.9.) közigazgatási kollégiumi véleményt. Az új haszonbérletek megítélésénél a Kúria kimondta, hogy a haszonbérleti díj főszabály szerint nem lehet magasabb, mint a helyben kialakult átlagos bérleti díj + maximum 20%. Magasabb haszonbér csak akkor köthető ki, ha ez az értéktöbblet objektívan igazolható. 

Ilyen objektív tulajdonság például:

• a területek fekvése, 
• a földek minősége (AK értéke),
• öntözhetősége,
• művelhetősége,
• közútról való megközelíthetősége.

Földlabdás facsemeték

Nem kevésbé fontos, hogy a Kúria azt is kimondta: a bérleti díj vizsgálatánál mostantól nem lehet figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a haszonbérlő elhatározásától függő körülményeket sem (pl. „a föld megszerzése után bővítem a szarvasmarha-állományomat”). Amennyiben tehát az eltérés objektívan nem igazolható, úgy a bérleti díj aránytalannak minősül, és a földhivatal megtagadhatja a szerződés jóváhagyását.

Ahogy fentebb is írtam, a Földforgalmi törvény nem csak a haszonbér aránytalanságát tekinti vizsgálati szempontnak, hanem ennek a magas haszonbérnek alkalmasnak is kell lennie arra, hogy elővásárlókat tartson távol a bérletre való „rájelentkezéstől”. Ebben is nagy változást hozott a Kúria döntése, hiszen mostantól már nem kell külön igazolni, hogy a magas bérleti díj előhaszonbérletre jogosultakat tartott távol, a Kúria szerint ugyanis ez bármiféle igazolás nélkül, automatikusan következik az irreális haszonbérleti díjból.

A szakértők eljárása is egységes lett

Régóta visszatérő probléma volt az is, hogy szakvélemény és szakvélemény között is óriási eltérések alakultak ki a föld értékéről. Tény, hogy eddig semmiféle kötelező iránymutatás nem volt a szakértők számára, például, hogy milyen szempontokat kell figyelembe venniük az értékbecsléskor. A múlt év végén azonban a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara kiadta a földhaszonbérleti díj megállapításáról szóló Módszertani levelét, amely már valamennyi igazságügyi szakértő részére kötelező erővel bír. A Módszertani levél egyik legfontosabb szakmai mondanivalója az, hogy az értékbecslési eljárás során a helyszíni szemle nem mellőzhető. 

Az iránymutatás legfontosabb elemeiből szemezgetve:

Az ingatlan értékelések módszertani szempontból három fő csoportba sorolhatók.

• piaci összehasonlító módszer;
• hozamszámításon alapuló módszer;
• költségszámításon alapuló módszer.

A Módszertani levél szerint a haszonbérleti díj meghatározásának alapmódszere a piaci összehasonlító módszer, melynek keretében konkrét piaci haszonbérleti díjak képezik az összehasonlítás alapjául szolgáló adatbázist. Ez a már realizált haszonbérleti szerződések és/vagy haszonbérletre felajánlott ingatlanok haszonbérleti díjainak a konkrét vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. 
A dokumentum kimondja: a kisebb területek potenciális haszonbérlői köre szélesebb, mint a nagyméretű, esetenként több tízmilliós/százmilliós forint értékű ingatlanok esetében, és ezt a szempontot a haszonbér aránytalansága körében is vizsgálni kell.

Kiskapunak használták a mezei leltárt is

A Ptk. kimondja, hogy a haszonbérlet megszűntével a termőföldet olyan állapotban kell visszaadni, hogy azon a termelést folytatni lehessen. Ezt hívják mezei leltárnak, amely számos visszaélés forrása volt az elmúlt időszakban. 

Sikerült azonban bezárni a kiskaput a Földforgalmi törvény legutóbbi módosításával: a gyakorlat az volt, hogy egyes szerződések – egyértelműen az előhaszonbérlő távol tartásának céljával – azt tartalmazták, hogy az előző haszonbérleti szerződés lejártakor nem a bérbeadót, hanem az új haszonbérlőt(!) terheli a mezei leltár megtérítése. Ilyen feltétellel nyilván aligha jelentkeztek rá mások a kifüggesztett szerződésre. A mostani módosítással a jogalkotó egyértelművé tette, hogy a mezei leltár megtérítése nem hárítható át a következő haszonbérlőre, annak viselésére minden esetben a bérbeadó köteles.

Hogy állnak a haszonbér megemelésével kapcsolatos perek?

Végezetül meg kell említeni a több éve húzódó, a Fétv. 50/A. § alapján megindított, haszonbér emelését célzó eljárásokat. A fő kérdés nem más jelenleg ezekben az ügyekben, miszerint a korábban megkötött szerződésekre alkalmazni kell-e a haszonbér emelését lehetővé tevő későbbi jogszabályt. Egy tény: ezek az ügyek most állnak, mivel egymásnak ellentmondó kúriai döntések születtek az elmúlt időszakban. Ami várható, hogy rövidesen egy jogegységi döntés oldja majd fel ezt a számos gazdát és gazdaságot érintő jogvitát. 

Ajánlott kiadványokDr. Radics László:
Zöldítés, vetésforgó, kettős termesztésDr. Radics László:
Szántóföldi növénytermesztésTakácsné dr. Hájos Mária :
A szántóföldi zöldségtermesztés gyakorlataR. D. Kay - W. M. Edwards - P. A. Duffy:
Korszerű farmmenedzsment

Ez is érdekelhetiFöldet véd az államA megosztó osztatlan tulajdonKulcsszerepben a földbizottságok