Amit a bekebelezésről érdemes tudni

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András, 2021/09/20

A bekebelezés úgynevezett második típusánál ugyanis viszonylag egyszerűen zajlik le az eljárás, nincs szükség előzetes földhivatali kérelemre vagy osztóprogram használatára, megosztás helyett pedig egyetlen személy szerzi meg a teljes földterületet. Erre jellemzően törpeparcellák esetében kerülhet sor, ahol legfeljebb csak egy tulajdonostárs éri el a területi minimumot, sőt sokszor a teljes terület sem haladja meg pl. szántó esetében az 1 hektárt. Cikkemben ezekről a szabályokról és a bekebelezés gyakorlati tudnivalóiról lesz szó.

Amikor nincs lehetőség a kimérésre

Jelentős újítása a jogszabálynak, hogy meghatározták az úgynevezett területi minimum méretet, tehát az a területnagyság, amely alatt már nincs lehetőség a kimérésre. Így a kimérendő új földrészlet nem lehet kisebb

• szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 1 hektárnál,
• szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél,
• zártkerti földek esetén 1500 m2-nél.

Ha egy földrészleten csak egy tulajdonostárs haladja meg a területi minimumot (vagy egy sem), úgy a bekebelezés második típusának szabályait kell alkalmazni. Fontos hangsúlyozni, hogy ilyen esetben sem kötelező a bekebelezés, magyarán, ha egy ingatlan egyik tulajdonosa sem indítja meg az eljárást, úgy továbbra is minden marad a régiben – osztatlan közös tulajdonban.

Milyen területet lehet tehát bekebelezni?

A törvény egyértelműen fogalmaz: termőföldet. Az általános szabályon túl azonban felsorolja azokat a kivételeket is, amelyeknél nincs lehetőség a megosztásra (vagyis a kimérésre), ilyen például az, ha széljegy szerepel az ingatlan tulajdoni lapján.  Rögtön felmerülhet a kérdés, hogy egy esetleges széljegy a bekebelezést is megakadályozza? Nos, a törpeparcelláknál ilyen akadály nincs, hiszen attól függetlenül is megindulhat az eljárás, ha valaki például adásvételi vagy ajándékozási szerződést kötött a tulajdoni hányadára. Csupán annyi az előírás, hogy az ingatlan termőföldön kívül más alrészletet ne tartalmazzon, továbbá, hogy zártkertek esetében a teljes terület mezőgazdasági hasznosításúnak minősüljön.

Ki lehet bekebelező?

Mielőtt rátérnénk az eljárás menetére, az egyik legfontosabb szabállyal kell kezdenünk. Bekebelező ugyanis csak az lehet, aki

• legalább 3 éve tulajdonostárs az ingatlanban, vagy
• tulajdonát közeli hozzátartozójától, vagy 
• örökléssel szerezte.

Ez egy garanciális szabály annak kivédésére, hogy valaki csak a bekebelezés lehetősége miatt vásárolná be magát egy osztatlan közös parcellába. Ennek kapcsán többször is felmerült a kérdés, hogy vajon törpeparcelláknál is kell-e alkalmazni ezt az előírást, de a válasz egyértelműen igen (hiszen mind az értesítésnek, mind a földhivatali kérelemnek kötelező elemként írja elő a jogszabály!). 

Hogyan indítható meg a bekebelezés?

A megosztástól eltérően, a bekebelezés második típusánál nem hatósági úton, nem egy földhivatali kérelemmel indul az eljárás, hanem a tulajdonostársak értesítésével. Nincs előzetes földhivatali kérelem, nincs tényfeljegyzés a tulajdoni lapon, és nincs osztóprogram sem. Ami viszont van, az a tulajdonostársak értesítése. A bekebelezés első lépése tehát, hogy postai úton, tértivevényes levéllel értesítjük a tulajdonostársakat a bekebelezési szándékunkról. Fontos, hogy címként mindig a tulajdoni lapon szereplő adatot tüntessük fel, hiszen a földhivatal ez alapján ellenőrzi majd az értesítés megtörténtét. Jelentős könnyítés, hogy az ismeretlen lakhelyű vagy beazonosíthatatlan tulajdonostársakat (pl. lakóhely: „New York, USA”) nem kell értesíteni, beleegyezésüket pedig megadottnak kell tekinteni. Eltérés viszont a megosztáshoz képest, hogy a földhasználókat csak a bekebelezés lezárultát követően kell értesíteni.

Mit kell tartalmaznia az értesítésnek?

A kormányrendelet tételesen felsorolja, hogy milyen kötelező elemeket kell feltüntetnünk a bekebelezési szándékunkról szóló értesítésben [647/2020. Korm. rend. 31. § (2) bek.]. Csak a legfontosabbakat emelve ki, például:

• azt, hogy bekebelezési jogosultsága fennáll (min. 3 éve tulajdonostárs vagy közeli hozzátartozótól vagy örökléssel szerezte)
• fel kell tüntetni a Nemzeti Földügyi Központ honlapján (www.nfk.gov.hu) megadott minimumárat és a bekebelező ajánlott ellenértéket is (mindkettőt az ingatlan teljes területére kivetítve!)
• illetve azt is, hogy amennyiben a tulajdonostárs nem ért egyet a bekebelezéssel, akkor 30 napon belül ellenajánlatot tehet.

Mennyit kell fizetni a bekebelezés ellenértékeként?

A főszabály az, hogy legalább az NFK honlapján szereplő megadott ellenértéket kell megfizetni. Annak viszont nincs akadálya, hogy akár már az első ajánlatra ennél magasabb összeget adjunk meg, hiszen ennek egy később licit esetén komoly jelentősége lehet. Amennyiben a tulajdonostárs válaszlevelében megadja a fizetéshez szükséges adatokat, úgy az ellenértéket átutalással vagy készpénzben, igazolt módon kell megfizetni. Amennyiben az adatokat nem adja meg vagy nem is válaszol a megkeresésünkre, úgy az ellenértéket bírósági letétbe kell helyezni a bekebelező lakóhelye szerint illetékes járásbíróságnál.

Felmerülhet a kérdés, hogy hitelből finanszírozható-e a bekebelezés? A válasz az, hogy a jelenlegi szabályok szerint hitelből nincs lehetőség a bekebelezés finanszírozására. Ennek egy oka van, mégpedig az, hogy a földhivatali kérelmünk benyújtásáig a teljesítésnek már meg kell történnie, viszont a bankok, a felek közötti megállapodás hiányában, addig csak hitelígérvényt tudnak kiadni. Egyedüli megoldásként tehát csak a szabad felhasználású kölcsönök jöhetnek számításba.

Mi történik, ha többen is jelzik bekebelezési szándékukat?

Az elmúlt időszak fontos változása volt, hogy több ajánlat esetén egyedül már csak az összeg számít, tehát a legmagasabb ajánlat nyer, így akár az is előfordulhat, hogy a legkisebb tulajdonostárs szerzi meg a többiek tulajdoni hányadát. A „licit” bevezetése azonban a gyakorlatban lehetőséget adott az időhúzásra, amelyet a jogalkotó a legutóbbi módosításkor orvosolt is. Az időhúzás megakadályozására ugyanis már egy 10%-os „licitküszöböt” ír elő a jogszabály, vagyis a legmagasabb ajánlat összegénél legalább 10%-kal nagyobb összegnek kell lennie az ellenajánlatnak. A bekebelezés sajátos természetéből fakad, hogy jogilag ugyan nem beszélhetünk licitről (hiszen itt nem árverés történik, ráadásul sem hatóság, sem más szervezet nem vesz részt annak lebonyolításában), de mégis indokolt egy bizonyos küszöböt előírni az ellenajánlatok összegére, hiszen enélkül a végtelenségig húzható és végső soron megakadályozható lenne a közös tulajdon megszüntetése.

Milyen határidőben kell megtenni az ellenajánlatokat?

A visszaélések megelőzésére került a jogszabályba az is, hogy csak bizonyos határidőn belül van lehetőség az ellenajánlat megtételére. 30 nap áll rendelkezésre ugyanis az ellenajánlat megtételére (a közléstől számítva), majd ezután 15 napja van a kezdeményezőnek egy újbóli ajánlat megtételére, amire a tulajdonostársak ismét 15 napon belül tehetnek újabb ellenajánlat, és így tovább, egészen addig, amíg az árverseny le nem zárul. Fontos újítás az is, hogy mostantól már dokumentálni kell a „licit” folyamatát, például azt, hogy ki, mikor, milyen összegű ellenajánlatot tett, és ezt a „jegyzőkönyvet” a földhivatal számára is be kell nyújtani (a dokumentum kötelező elemeit a 647/2020. Kormányrendelet 4. melléklete tartalmazza).

A bekebelezési eljárás vége: a földhivatali benyújtás

Az értesítés és az esetleges „licit” lezárultát követően a bekebelező személy egy egyoldalú nyilatkozatot nyújt be a földhivatalnak, arról, hogy a bekebelezéssel ő szerzi meg a teljes terület tulajdonjogát. A kérelem kötelező elemeit a Kormányrendelet 21. §-a és 36. §-a tartalmazza, viszont fontos, hogy a kérelmet biztonsági okmányon („zöld papíron”) kell benyújtani, így mindenképp szükséges hozzá ügyvéd vagy közjegyző közreműködése. A kérelem mellett 6600 Ft-ot is meg kell fizetni a földhivatal részére, viszont – a megosztással ellentétben ‒ nincs szükség térképvázlat becsatolására. Komoly segítség a kérelmező számára, hogy az esetleges formai vagy kisebb tartalmi hibák estén van lehetőség a hiánypótlásra is.

Megakadályozható-e a bekebelezés?

Végezetül egy fontos változást említek meg, amely augusztus 14-én lépett hatályba: a tulajdonostársak összefogásával már megakadályozható a bekebelezés. Erre akkor kerülhet sor, ha több tulajdonostárs közösen úgy nyilatkozik, hogy nem ért egyet a bekebelezéssel továbbá arról is nyilatkoznak, hogy egy esetleges megosztásnál egymással közös tulajdonban maradnának. Ennek formai feltételei is vannak, mégpedig az, hogy legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni a közös nyilatkozatukat (ilyennek minősül a két tanú által aláírt nyilatkozat is). Az sem mindegy, hogy mikor teszik meg ezt a nyilatkozatot, hiszen legkésőbb az értesítés megérkezésétől számított 30 napon belül nyilatkozniuk kell ezekről.

Dr. Cseh Tibor András megbízott főtitkár, MAGOSZ

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaDr. Bai Attila (szerk.):
A biogázBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználása

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai