Milyen jogai vannak a tulajdonosnak egy osztatlan közös parcellában?

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András, 2021/10/18

Mint ismert, a Parlament tavaly júliusban döntött az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének új szabályairól, mely a korábbiaknál egy sokkal gyorsabb és egyszerűbb megosztási eljárásra biztosít lehetőséget. Manapság elsősorban az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséről esik a legtöbb szó, azonban érdemes azt is áttekinteni, hogy miként is működik (vagy nem működik) a közös tulajdonon történő gazdálkodás. Cikkemben ezeket a szabályokat, az osztatlan közös tulajdonú földek használatát, elidegenítését, megterhelését vesszük sorba.

Ki melyik részt használhatja?

A jogalkotó megfogalmazása szerint közös tulajdon esetén valamennyi tulajdonostárs az egész dolgot használhatja, ennek egyedüli korlátja a többi tulajdonostárs használathoz való joga. A gyakorlatban a feleknek valahogy mégis rendezniük kell a használat kérdését, ehhez viszont nem szükséges írásbeli megállapodást kötni, elegendő akár ráutaló magatartással is rendezni, hogy ki melyik részét használja a területnek. Viszont, ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében (akár ráutaló magatartással is) egyszer már megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg. Ha azonban a körülmények utóbb olyan lényegesen megváltoztak, hogy az eredetileg helyesnek mutatkozó elrendezés az okszerű gazdálkodás követelményeit vagy valamelyik tulajdonostárs jogos érdekét sérti, a korábbi megállapodása megváltoztatását már bármelyik tulajdonostárs kérheti.

Tény azonban, hogy a felek jogait egy írásbeli megállapodás védi a leginkább. A sokszor több tíz tulajdonossal viszont lehetetlen egy ilyen szerződés megkötése. Az ilyen helyzetek kezelésére vezette be a jogalkotó az ún. használati megosztás lehetőségét, amelyhez már nem szükséges minden egyes tulajdonos hozzájárulása, hanem elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított 50%+1 szavazat. Tovább könnyíti a használat rendezését, hogy a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni az elhunyt, ismeretlen vagy nem válaszoló tulajdonostársak esetében.

Fontos tudni, hogy a föld használatba adásához főszabály szerint a tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges. Ez alól is van viszont kivétel, mégpedig akkor, ha a tulajdonosok használati megosztást kötöttek, a bérleti szerződés pedig csak egy meghatározott részére terjed ki a területnek. Ilyen esetben elegendő annak a tulajdonosnak a hozzájárulása, akihez a használati rend szerint az adott terület tartozik.

Ki lesz a haszonbérlő?

A föld bérbe adásánál – legyen az a teljes terület vagy annak akár csak egy része – a bérlő személyét elsősorban az előhaszonbérleti sorrend dönti el. Jól ismert, hogy elsőként a „volt haszonbérlőt” illeti meg ez a jogosultság, vele azonos rangsorban pedig a helybeli állattartót, vetőmagtermesztőt stb.

Friss hír, hogy az Alkotmánybíróság új értelmezést adott a „volt haszonbérlő” fogalmának. A jogvita alapját az adta, hogy a volt haszonbérlőnek csak akkor jár a kiemelt jogi státusz, ha az új szerződést közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte a földet. A bírósági gyakorlat eddig ezt úgy értelmezte, hogy amennyiben a bérleti szerződés december 31-én jár le, úgy legkésőbb január 1-jén áll fenn ez a jogosultság, de január 2-án már nem. Az Alkotmánybíróság a határozatában viszont elvi jelleggel szögezte le, hogy ellentétes a jogszabály céljaival, ha a korábbi haszonbérlőt kizárólag a szerződés fennállta alatt illetné meg az előhaszonbérleti jog. Ezzel a tulajdonos ugyanis kijátszhatná a volt haszonbérlőt, úgy, hogy bármilyen rövid időre (akár 1 napra is) saját használatába veszi a földet. Ennek a célja akár az is lehetne, hogy megszakítsa a volt haszonbérlő lehetséges használatának folytonosságát – és ezzel megkerülje az elő-haszonbérleti jogok szabályait. Ebből tehát az következik, hogy a volt haszonbérlőnek nem csak január 1-jén áll fenn az előhaszonbérleti joga, hanem mindaddig, amíg más személy (akár a tulajdonos is) használatba nem veszi a földet.

Ha már közös tulajdonról beszélünk, érdemes azt is megvizsgálni, hogy a föld bérbeadásakor a tulajdonostársat milyen ranghelyen illeti meg az előhaszonbérleti jog. Az elővásárlási joggal szemben, a bérbeadásnál már csak a második helyre szorult a tulajdonostárs, hiszen a volt bérlő vagy például a helybeli állattartó megelőzi a sorrendben. 

 Jövőre itt napraforgó táblák állnak

Eladásnál kiemelt helyzetben van a tulajdonostárs

Röviden említettem már az elővásárlási jog szabályait, egy friss kúriai döntésre viszont felhívnám a figyelmet. Gyakran előfordult, hogy több tulajdonostárs rájelentkezése esetén a földhivatalok vizsgálni kezdték, hogy közülük ki a helyben lakó, ki az állattartó stb. Ez téves jogértelmezés volt, a helyes irányt viszont a Kúria mostani határozatában is megerősítette: amennyiben a vevő és a nyilatkozatot tevő is tulajdonostárs, akkor köztük az elővásárlási sorrendet kizárólag az a dönti el, hogy ki 

• családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja,
• fiatal földműves,
• pályakezdő gazdálkodó.

Ha már az adásvételről van szó, meg kell említeni egy változást a tulajdonostársak értesítése kapcsán is. 2020-ig ugyanis egy tulajdoni illetőség értékesítésekor nem volt elegendő a kifüggesztés, hanem az eladónak valamennyi tulajdonostársat személyesen vagy postai úton is meg kellett keresnie. Ez sok esetben rendkívüli módon megnehezítette az adásvételt, ezért ezt a komoly adminisztratív terheket okozó előírást egy jelentős könnyítés váltotta fel a tavalyi évben. A jelenleg hatályos szabályozás szerint már nem szükséges a tulajdonostársakat közvetlenül is megkeresni, hiszen a kifüggesztéssel egyúttal már ezt is teljesíti az eladó fél.

Fontos megemlíteni, hogy a kifüggesztés alapvető szabályainál is történtek változások. Az adásvételi szerződés joghatályos közlése ugyanis már nem az önkormányzat hirdetőtábláján történő kifüggesztéssel valósul meg, hanem a kormányzati honlapon történő közzététellel (a kormányzati honlap elérhetősége: www.hirdetmenyek.magyarorszag.hu). Itt az ország valamennyi településének valamennyi adásvétele és haszonbérleti szerződése megtekinthető. Fontos viszont, hogy az elfogadó nyilatkozatok benyújtása továbbra is a helyi jegyzőnél, személyesen történik.

Az osztatlan közös tulajdon megterhelése

A fentiek alapján már magától értetődő, hogy az egész ingatlan megterheléséhez az összes tulajdonostárs jóváhagyása szükséges. Más a helyzet viszont, ha csak a saját tulajdoni hányadunkat kívánjuk megterhelni, ez jellemzően haszonélvezetet vagy jelzálogjogot jelent a gyakorlatban. Ilyenkor már nincs szükség a többiek beleegyezésére, a megterhelés az érintett tulajdonos jóváhagyásával feljegyzésre kerül az adott tulajdoni hányadra. Felmerülhet a kérdés, hogy amennyiben a közös tulajdon az ingatlan bekebelezésével szűnik meg, úgy mi lesz a sorsa ezeknek a terheknek. A zálogjog és a haszonélvezet ún. dologi jogi terheknek minősülnek, melyek nem a tulajdonos személyéhez, hanem az adott dologhoz kapcsolódnak. Ezért sem a kimérés, sem a bekebelezés nem szünteti meg ezeket a terheket. Sőt, bekebelezés esetén elvileg a teljes 1/1-es ingatlanra átjegyzik a terheket (pl. a tulajdonostárs bekebelezés előtti ¼-ről). Ennek kivédésére javaslom, hogy a bekebelezés földhivatali kérelmében külön kérelmezzük a dologi jogi terhek eredeti terjedelemben történő feljegyzését.

Végezetül egy gyakorlati szempontra hívom fel a figyelmet. Gyakran elhangzik, hogy az osztatlan közös tulajdon a fejlődés gátja, amit a következő példa is igazol. Hitel fedezetéül a tulajdoni hányadot jellemzően akkor fogadják el a bankok, ha az ingatlanra van használati megosztás és emellett az érintett földrészlet közvetlen megközelítéssel is rendelkezik. Még ha ezeket sikerülne is teljesíteni, a tulajdonosok nagy száma miatt a bankok jellemzően a forgalmi értéken alul fogadják csak el biztosítékként. 

Nos, ezt az ellentmondásos helyzetet kívánja megszüntetni a Parlament által tavaly elfogadott törvénycsomag, amely sokkal gyorsabb eljárást tesz lehetővé az osztatlan közös tulajdon felszámolására. A gyakorlat azt mutatja, hogy az új eljárás hatására felélénkült az általános földforgalom is, a tulajdonostársak ugyanis még a kimérés (vagy bekebelezés) előtt rendezni akarják a földek helyzetét. Egyértelmű, hogy 2,5 millió hektár tulajdonviszonyai rendezésére nem lesz elég egy-két év, de az biztos, hogy az új eljárás ezúttal komoly lökést adott az átlátható, és a gazdasági fejlődést szolgáló birtokviszonyok kialakulása irányába. 

Dr. Cseh Tibor András MAGOSZ megbízott főtitkár

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai