Gyakorlati tudnivalók az elővásárlási jogról

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András megbízott főtitkár, MAGOSZ, 2022/05/16

Egy cég vagy egy társasházi lakás eladásánál is találkozhatunk az elővásárlási jog intézményével, de ilyen komplex, több elágazásból is álló elővásárlási sorrend csak a termőföldhöz kapcsolódik. A szabályozás összetettsége természetesen számos kérdést generál a mindennapokban, de közel 10 évvel a Földforgalmi törvény elfogadása után mára már elmondható, hogy kialakult joggyakorlata van az elővásárlási jognak is. Ezt vizsgálom meg a mostani cikkemben.

Az elővásárlási sorrend

Érdemes röviden összefoglalni a termőföldek értékesítésénél irányadó sorrendet:

1) Állam
2) Tulajdonostárs (osztatlan közös tulajdon esetén)
3) Földhasználó
4) Helyben lakó szomszéd
5) Privilegizált tevékenységek (pl. állattartás, vetőmagtermesztés, ökogazdálkodás)
6) Helyben lakó
7) 20 km-es körzeten belül lakó 

Természetesen ezt sok egyéb tényező is befolyásolhatja, mint például az, ha több területet egy szerződésben egybefoglalt vételáron kívánnak értékesíteni.

Egybefoglalt vételár

Jelentős változás történt az idei évtől annak a szabályozásában, amikor több földet együttesen, egybefoglalt vételáron értékesítenek. Ilyen szerződésre az elővásárlásra jogosultak csak egészben tudnak rájelentkezni, ami egy százmilliós adásvételi szerződésnél már jelentősen csökkentheti a potenciális rájelentkezők számát. A gyakorlatban sokszor pont ezt a szabályt használták fel a helybeli gazdák távoltartására, például olyan földeket is összekapcsolva, amelyek gazdasági értelemben nincsenek egymással kapcsolatban. A 2022-től hatályos új előírások alapján viszont egybefoglalt vételáron történő értékesítésre már csak akkor kerülhet sor, ha a területek (1) egymással szomszédosak vagy (2) ha a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek és a földek bejegyzett földhasználója az eladó vagy legalább 3 éve a vevő.

Mi dönt, ha azonos ranghelyen állnak a felek?

Több esetben is találkoztunk olyan téves értelmezéssel, hogy ha két személy azonos ranghelyen áll (pl. mindkettő tulajdonostárs), akkor azt kezdték vizsgálni, hogy melyikük helyben lakó, melyikük állattartó stb. Ez téves jogértelmezéshez vezet, hiszen a Földforgalmi tv. 18. § (4) bekezdése egyértelműen kimondja: azonos jogosulti csoporton belül csak azt kell figyelembe venni, hogy melyikük ŐCSG vagy CSMT tagja, ennek hiányában melyikük fiatal földműves, végső soron pedig melyikük pályakezdő gazdálkodó. Ha ebben is egyezőség van, akkor a földhivatal automatikusan a szerződés szerinti vevővel hagyja jóvá az adásvételt (földforgalmi tv. 28/A. §)

Hogyan kell értesíteni a tulajdonostársakat?

Itt is jelentős változás történt az elmúlt időszakban. Korábban ugyanis egy tulajdoni hányad értékesítésekor az összes tulajdonostársat külön ki kellett értesíteni (8 napos határidőben!) vagy postán vagy személyesen átadva. 2020 júliusától viszont már nem kell külön értesíteni a tulajdonostársakat, hiszen a kifüggesztéssel az ő értesítésük is automatikusan bekövetkezik.

Változás jön a közös tulajdon megszüntetésénél is

Néhány hónap múlva, 2022. július 1-től érdemi változás lesz az elővásárlási jog szabályaiban. Eddig ugyanis nem kellett kifüggeszteni azt az adásvételi szerződést, amit a tulajdonostársak egymással kötöttek, úgy, hogy az adásvétellel egyúttal megszűnt az osztatlan közös tulajdon is (magyarán az egyik tulajdonostárs megvásárolta a teljes ingatlant). Ilyen esetben még a földhivatal jóváhagyására sem volt szükség. Több esetben is előfordult olyan visszaélés, hogy valaki becserélte magát egy ingatlanba és rövid időn belül adásvételi szerződést kötött a teljes ingatlan megvásárlására – tehette mindezt kifüggesztés nélkül (vagyis ennek egyetlen célja volt, hogy kikerüljék az elővásárlásra jogosultakat). Július 1-től viszont csak akkor mentesülhetnek ilyen esetben a kifüggesztés alól, ha a vevő már legalább 3 éve tulajdonostárs, a földhivatali jóváhagyásra pedig már minden esetben, tehát 3 év után is szükség lesz.

Van-e elővásárlási jog a bekebelezésnél?

Amennyiben az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére kerül sor, de bármelyik tulajdonostárs nem érné el a területi minimumot (szántó esetében az 1 hektárt), akkor az ő természetbeni illetőségét főszabály szerint a másik tulajdonostárs szerezheti meg bekebelezéssel. Kérdés: annak eldöntésekor, hogy ki lesz a bekebelező, van-e jelentősége az elővásárlási sorrendnek? A válasz: nincs, hiszen a 2020. évi LXXI. törvény 17. § (3) bekezdés kimondja, hogy az osztatlan közös tulajdon új eljárás szerinti megszüntetésekor az elővásárlási jog nem gyakorolható.

Mivel igazolhatom az életvitelszerű helyben lakást?

A Földforgalmi törvény 5. § 9. pontja alapján akkor minősül valaki helyben lakónak, ha az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, ahol az érintett terület is fekszik. Kérdés az, hogy vajon a lakóhely vagy a tartózkodási hely minősül-e életvitelszerű lakóhelynek? A bíróságok jogértelmezése alapján a lakcímkártyán szereplő lakóhely az, amely meghatározza az életvitelszerű lakóhelyet, nem pedig a tartózkodási hely (a bírósági döntés: Kfv.37182/2019/4). 

Milyen okiratokat kell csatolni az elfogadó nyilatkozathoz?

Egy 2022-es módosítás alapján az elővásárlási jogosultság igazolásakor már nem lesz szükség olyan okirat csatolására, amelyeket közhiteles nyilvántartás egyébként tartalmaz. Hogy mit értünk ez alatt? Említhetnénk a helyben lakó szomszéd státuszát és annak az igazolását, de például a takarmányvállalkozások adatbázisa és az ENAR is közhiteles nyilvántartásnak minősül. Utóbbi kapcsán fontos megemlíteni, hogy mivel az állatsűrűség megállapításához további számítások is szükségesek, ezért az állategység igazolására továbbra is szükség van az ezt igazoló dokumentumra. Amire még figyelni kell: az elővásárlási jogcímről továbbra is nyilatkozni kell a szerződésben vagy az elfogadó nyilatkozatban, az itt említett egyszerűsítés tehát csak az ezt igazoló okiratok becsatolása alól mentesít.

Mikor kell fennállnia az elő­vásárlási jogosultságnak?

Ez a kérdés a kifüggesztés viszonylag huzamosabb, 60 napos időtartamából következik. Abban az esetben, ha január 1-jén kötik meg az adásvételi szerződést, jól tudjuk, a kifüggesztés időtartama csak márciusban jár le. Kérdés, hogy nekem, mint rájelentkezőnek mikor kell rendelkeznem az elővásárlási jogosultsággal (pl. az állategységgel), január 1-jén vagy elég csak márciusban? Nos, a 2013. évi CCXII. törvény 20. §-a – figyelembe véve a korábbi bírói gyakorlatot – egyértelműen kimondja, hogy az elővásárlási jogot megalapozó körülménynek az elővásárlási nyilatkozat megtételekor kell fennállnia. A kérdésre tehát a válasz: elegendő, ha csak márciusban, az elfogadó nyilatkozat megtételekor rendelkezem az abban hivatkozott jogosultságokkal.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai