Ingatlan kisajátítása? Csak ezekben az esetekben lehetséges

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András a MAGOSZ főtitkára, 2022/12/22

Csak ingatlant lehet kisajátítani

Kisajátításra csak ingatlan esetében van lehetőség, és csak a törvényben meghatározott közérdekű célokra. Fontos, hogy azonnali és feltétlen kártalanítás jár a kisajátított ingatlanért, mégpedig az ingatlan teljes értéket megtérítve.

Közérdekű célok, melyek lehetővé teszik a kisajátítást

Ezeket a közérdekű célokat a 2007. évi CXXIII. törvény (a továbbiakban: Kisajátítási tv.) 2. §-a tartalmazza, ezek közül csak néhányat emelek ki, olyanokat, melyek a mezőgazdaságot érinthetik:

• terület- és településrendezés
• energiatermelés (50 MW vagy annál nagyobb teljesítményű erőmű építéséhez, bővítéséhez)
• bányászat
• természetvédelem
• vízgazdálkodás
• fenntartható erdőgazdálkodás
• optimális birtokszerkezet kialakítása (kivételesen, az osztatlan közös tulajdon megszüntetése érdekében).

Csak a legvégső eszköz lehet a kisajátítás

Kisajátításnak csak akkor van helye, ha a közérdekű cél megvalósítására kizárólag azon az adott ingatlanon kerülhet sor. Ilyenkor is csak a legvégső lépés a kisajátítás elindítása, hiszen elsőként adásvétel vagy csere útján kell megkísérelni a terület megszerzését.

Az adásvétel vagy a csere megkísérlése akkor tekinthető meghiúsultnak, ha a kisajátítást kérő ajánlatára a tulajdonos a kézhezvételtől számított harminc napon belül nem tesz elfogadó nyilatkozatot. A kisajátítás egyből is megindulhat, ha a tulajdonos személye nem állapítható meg egyértelműen vagy a lakóhelye, tartózkodási helye, székhelye ismeretlen. Fontos és az előbbiektől eltérő akadály, hogy mindaddig nem indulhat kisajátítás, amíg az ingatlan tulajdonjogával összefüggésben per van folyamatban. [Kisajátítási tv. 3. §]

Részleges vagy teljes kisajátítás?

Fontos tudni, hogy a kisajátítás nem feltétlenül terjed ki a teljes ingatlanra (ez a részleges kisajátítás), attól függően, hogy a közérdekű cél megvalósításához az ingatlan egy része is elegendő lehet. Beépítésre szánt ingatlan esetén azonban figyelemmel kell lenni a megengedett telekminimumra is, abban az esetben viszont, ha ezt nem éri el a visszamaradó ingatlan, akkor már csak a teljes kisajátítás jöhet szóba (meg kell említeni, hogy beépítésre nem szánt terület esetén ez nem akadály). Fontos azonban, hogy ha az ingatlan visszamaradó része eredeti céljára használhatatlanná válik vagy az ingatlannal kapcsolatos jog vagy foglalkozás gyakorlása lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik, akkor a tulajdonos kérelmére a visszamaradó részt is ki kell sajátítani. [Kisajátítási tv. 6. § (2)-(4) bek.]

Speciális eset: a termőföld kisajátítása

Termőföld kisajátítására csak akkor kerülhet sor, ha a földnek a végleges más célú hasznosítását vagy a más célú hasznosítását előzetesen az ingatlanügyi hatóság előzetesen engedélyezte. Erdőterület kisajátításához az erdészeti hatóság elvi hozzájárulása is szükséges, míg Natura 2000 terület kisajátításához a természetvédelmi hatóság előzetes hozzájárulására is szükség van. [Kisajátítási tv. 7. §]

Tehermentes tulajdonszerzés

Kisajátítás esetén terhektől mentesen kerül sor az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére. Ez azt jelenti, hogy minden dologi jogi teher (pl. jelzálogjog), minden használati jogosultság (pl. haszonélvezet, haszonbérlet) megszűnik. Abban az esetben viszont, ha a kártalanítás csereingatlannal történik, úgy a kisajátított ingatlanra vonatkozó jogok átszállnak a csereingatlanra, természetesen egy haszonbérlet vagy haszonélvezet esetén ehhez szükséges a bérlő vagy a haszonélvező hozzájárulása is. [Kisajátítási tv. 8. §]

Kinek jár kártalanítás és mekkora összegben?

Teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg az ingatlan tulajdonosát illetve azt a személyt, akinek az ingatlanon fennálló joga a kisajátítás miatt szűnik meg. Ez utóbbit figyelembe kell venni a tulajdonos kártalanításának megállapításánál – természetesen csökkentő tételként. A kártalanítás összegének megállapításakor főszabály szerint az ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét kell alapul venni. Azt is fontos megemlíteni, hogy amennyiben a kisajátítás miatt a faállomány vagy más évelő növényzet kitermelése válik szükségessé, ezt a tulajdonos jogosult elvégezni és a faanyagot elszállítani. 

A kártalanítási összeget egy összegben kell megfizetni, főszabály szerint átutalással. [Kisajátítási tv. 21. § (2) bek.]

Mikor kell átadni az ingatlant?

A kisajátított ingatlant a kártalanítás, valamint a megtérítés megfizetését, vagy a csereingatlan birtokba adását és az esetleges értékkülönbözet megfizetését követően kell átadni. 
Mezőgazdasági művelés alatt álló ingatlan esetében a birtokba bocsátásra főszabály szerint a termés betakarítását követő időpontot szabad megjelölni. [Kisajátítási tv. 29. § (8) bek.]

Ki indíthatja el a kisajátítási eljárást?

Végezetül talán a legfontosabb: kisajátítást kérő az állam, illetve a helyi önkormányzat lehet, valamint az államon és a helyi önkormányzaton kívüli harmadik személy akkor, ha a kisajátítási törvényben meghatározott közérdekű tevékenységet lát el (ezeket a tevékenységeket lásd a cikk elején).

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai