A termőföld adásvételének kamarai vizsgálata

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András a MAGOSZ főtitkára, 2023/03/26

Az idei évtől viszont változnak az állásfoglalás egyes szempontjai, sőt újabb elemekkel is bővül a hivatkozási lehetőségek köre. Pont ezért, a mostani cikkemben a kamarai állásfoglalás szempontjait veszem végig, immáron az új szabályokat is bemutatva.

Milyen jogügyleteket véleményez a Kamara?

Főszabály szerint minden adásvételi és csere szerződést véleményez a Kamara. Kivétel ez alól az olyan adásvétel vagy csere, amely mentesül a kormányhivatali jóváhagyás alól (pl. az állami földek értékesítése; a közeli hozzátartozók közötti jogügyletek; a gazdaságátadási szerződés stb.)

A birtokpolitikai alapelvek teljesülése

A jogszabály kétféle szempontrendszert biztosít a Kamarának: vizsgálhatja egyrészt a birtokpolitikai elvek érvényesülését és vizsgálhat konkrét, gyakorlati szempontokat is.
Az alapelveket a Földforgalmi törvény preambuluma határozza meg, de a kamarai vizsgálatkor további fundamentumok is vizsgálhatók.

Ezek:

• a birtokviszonyok átláthatósága,
• a spekulatív földszerzések megelőzése,
• az üzemszerű művelés alatt álló élet- és versenyképes, egységes birtoktagot képező fölbirtokok kialakítása és megőrzése,
• a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítése,
• az életvitelszerűen helyben lakó és gazdálkodó földművesek segítése, és
• a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítése.

Mennyi földje van a szerző félnek 20 km-en belül?

A Kamarának figyelembe kell vennie, hogy a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult és közeli hozzátartozói tulajdonában, használatában a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül hány darab, mekkora térmértékű, művelési ágú és aranykorona értékű föld található és azok hol helyezkednek el.

Mekkora területe van a szerző fél cégének 20 km-en belül?

Figyelembe kell venni azt is, hogy a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül az a mezőgazdasági termelőszervezet, amelyben a vevő, a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult vagy ezen személyek közeli hozzátartozója tulajdoni részesedéssel rendelkezik, mekkora térmértékű és aranykorona értékű földterület használója.

A közeli hozzátartozónak átadott földek

Jól ismert, hogy közeli hozzátartozók között kifüggesztés nélkül is átengedhetők a területek. Ez azonban visszaélésre is lehetőséget adhat, ezért a Kamara azt is vizsgálhatja, hogy a vevő/elővásárlásra jogosult az adásvételi szerződést megelőző három éven belül kötött-e a közeli hozzátartozójával földre vonatkozó jogügyletet, és ezen föld kinek a használatában áll.

A visszaélésszerű rájelentkezések kiszűrése

Ez a szempont azok kiszűrésére szolgál, aki a tényleges tulajdonszerzés szándéka nélkül, visszaélésszerűen tesz elfogadó nyilatkozatokat. Ennél azt vizsgálják, hogy a megelőző öt évben tett-e a föld fekvése szerinti településen, vagy annak közigazgatási határától számított húsz kilométeres körzetén belül található földre elővásárlóként elfogadó nyilatkozatot, úgy, hogy a jogügylet a szerződésszegése miatt viszont nem ment teljesedésbe.

A fiatal gazdálkodók előnyben részesítése

Vizsgálni kell azt is, hogy a föld adás-vétele mennyiben szolgálja a fiatal földműves, a pályakezdő gazdálkodó gazdaságátadással összefüggő tulajdonszerzését.

A vételár vizsgálata

A jelenlegi szabályok alapján azt kell vizsgálni, hogy az adott földterület 20 év (erdő esetében 50 év) alatt mennyi jövedelmet termelhet és amennyiben az adásvételi ellenérték ezt az értéket meghaladná, úgy aránytalan vételár miatt a szerződés elutasítására kerülhet sor. 

ÚJ! Májustól jön a települési átlagár vizsgálata

2023 májusától viszont új szabályok jönnek. Az új szabályok alapján már a helyben (a településen) kialakult átlagár lesz a vizsgálat alapja. Az átlagár kiszámításánál az előző naptári év adásvételeit veszik majd alapul és ettől felfelé maximum 10%-kal lehet majd eltérni. Érdemes azt is tudni, hogy az átlagár művelési áganként lesz meghatározva, melyek az agrárkamara honlapján valamennyi település tekintetében nyilvánosan elérhetőek lesznek. 

Bele kell számítani a jelzálogjog értékét is

Az ellenérték vizsgálatakor figyelembe kell venni a földön fennálló vagyoni értékű jogokat továbbá a földön fennálló más terheket is. [Fétv. 36/A. §]

Túlléphető-e a helybeli átlagár?

Igen, de csak akkor, ha ezt a terület adottságai indokolják. Emiatt lesz lehetőség arra, hogy a helybeli átlagár + 10%-tól akár magasabb árat is kikössenek a felek, de csak akkor, ha az adott föld művelhetőség szempontjából 

• kedvező alakja
• fekvése, 
• elhelyezkedése,
• megközelíthetősége, 
• kedvező domborzati és lejtésviszonyai, 
• vízjárási rendezettsége, 
• jó kultúrállapota, 
• öntözhetősége és/vagy
• kerítettsége 

miatt magasabb ár lenne indokolt.

Fontos, hogy ezeket az előnyös tulajdonságokat a település többi földjéhez kell majd viszonyítani.

Az eltérést már előre indokolni kell

Fontos, hogy az átlagos vételártól való eltérést illetve annak okát már előre, a szerződésben igazolni kell. Azt, hogy az indokolás megfelel-e a valóságnak, a helyi földbizottság is vizsgálja majd, tehát az ő szerepük nem csak hogy megmarad, hanem tovább nő majd a vételár aránytalansága kapcsán. 
Az új rendelkezéseket a 2023. május 1-je után kötött szerződések esetében kell majd alkalmazni.

ÚJ! A strómanok és a spekulánsok kiszűrése

A kamarai vizsgálatnál májustól már azt is figyelembe kell majd venni, hogy a vevő vagy a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai