Fontos változások a földforgalmi szabályokban

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András főtitkár, MAGOSZ, 2023/07/21
Címkék: földértékesítés, földforgalom

I.

A vételár vizsgálatának új szabályai

Hazánkban igen szigorú szabályok érvényesülnek a termőföldszerzés terén, hiszen a kereslet nem csak a gazdálkodók oldaláról áll fenn, hanem a befektetők részéről is. A magyar birtokpolitika egyértelműen a termelők számára kívánja biztosítani a földhöz jutás lehetőségé, így nem véletlen, hogy speciális korlátozás kapcsolódik a termőföld vételárához is, a szabad árversenyt ugyanis aligha bírnák a tőkés befektetőkkel. Az eddigi szabályok alapján egy vételár kapcsán azt kellett vizsgálni, hogy az adott földterület 20 év (erdő esetében 50 év) alatt mennyi jövedelmet termelhet és amennyiben az adásvételi ellenérték ezt az értéket meghaladta, úgy aránytalan vételár miatt a szerződést el lehetett utasítani. A tapasztalat viszont az volt, hogy egy adott föld jövedelemtermelő képessége – főleg 20 évre előre – nehezen számszerűsíthető, ezért szükségessé vált egy ennél sokkal objektívabb rendszer felállítása.

Májustól már a települési átlagárhoz kell viszonyítani a vételárat

Az új szabályok alapján már a helyben (a településen) kialakult átlagár lesz a vizsgálat alapja. Az átlagár kiszámításánál az előző naptári év adásvételeit veszik alapul, viszont fontos, hogy az állami földek értékesítésének vételárait nem számítják bele az átlagárba, mivel azoknál az ár egy ajánlati versenyben vagy árverésen – felső plafon nélkül – alakul ki.  Érdemes azt is tudni, hogy az átlagárat művelési áganként határozzák meg, melyek az Agrárkamara honlapján valamennyi településre nyilvánosan elérhetők ide kattintva: https://www.nak.hu/tta. A helybeli átlagártól legfeljebb 10%-kal magasabb vételár határozható meg a szerződésben. A hatálybalépés szempontjából ki kell emelni, hogy az új rendelkezéseket csak a 2023. május 1-je után kötött szerződések esetében kell alkalmazni.

Túlléphető-e ezen túl az átlagár?

Van lehetőség az átlagár + 10%-tól való eltérésre is. Az új rendszerben tehát szó sincs a minőségbeli és gazdálkodási szempontok figyelmen kívül hagyásáról, viszont ezzel a módszerrel immáron egy sokkal objektívebb eszköz áll rendelkezésünkre a valóban túlzó esetek megakadályozására. Fontos, hogy az átlagos vételártól való eltérést illetve annak okát már előre, a szerződésben indokolni kell, ahogy az arányosságra is figyelni kell az eltérés és az indokolás összhangjának kialakításakor. Lényeges szempont az is, hogy ezeket az előnyös tulajdonságokat a település többi földjéhez kell viszonyítani, tehát csak akkor lehet magasabb árat kikötni, ha a település többi földjéhez képest valamilyen szempontból jobb vagy előnyösebb területről van szó.  Nem lehet azonban figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától akár részben is függő körülményeket.

Az indokolásban ezekre lehet hivatkozni

• A földnek művelhetőség szempontjából való kedvező alakja
• fekvése,
• elhelyezkedése,
• megközelíthetősége,
• kedvező domborzati és lejtésviszonyai,
• vízjárási rendezettsége,
• jó kultúrállapota,
• öntözhetősége és/vagy
• kerítettsége.

II.

Júniusban indul a 10 hektár fölötti állami földek értékesítése

A 10 hektár fölötti területek értékesítésével folytatódik az állami földértékesítési program. Az első ütemben több mint 12 ezer hektárt kínálnak megvételre, elsősorban szántó, rét, legelő művelési ágú földrészleteket. Az árverések szabályai javarészt már ismertek lehetnek a Földet a Gazdáknak programból, amellett, hogy fontos változások is történtek az eljárásrendben. Ezek közül talán az a legfontosabb, hogy az árverés lezárultát követően nem kerül majd sor kifüggesztésre, tehát az elővásárlási jog csak az árverés helyszínén, közvetlenül az árverést követően lesz érvényesíthető.

A legfontosabb tudnivalók az árverésekről

Árverezőként csak olyan természetes személy földműves vehet részt, akinek életvitelszerű lakáshasználata vagy üzemközpontja legfeljebb 20 km távolságban van. Az árverések lebonyolítására 2023. június 22. és 2023 július 14. napja között kerül sor. A vételárat 2023. október 15-ig kell megfizetni és ugyanez a határidő akkor is, ha a vételár megfizetése hitelből történik. Az árveréssel nem szűnik meg a földön fennálló haszonbérlet, más a helyzet viszont a megbízási szerződés esetén: amennyiben a terület megbízási szerződéssel van hasznosítva, úgy a megbízási szerződés az árverési vevő tulajdonjogának bejegyzésével megszűnik.

Mi az elővásárlási sorrend?

1) A tulajdonostárs (közös tulajdon esetén)
2) A földhasználó (legalább 20 km-en belüli életvitelszerű lakáshasználat vagy üzemközpont esetén)
3) A kiemelt tevékenységet végző földműves (állattartó, ökogazdálkodó, vetőmagtermesztő, kertészet, eredetvédett termék előállítója)
4) A helyben lakó szomszéd
5) A helyben lakó földműves
6) A 20 kilométeren belüli földműves

Azonos ranghely esetén sorsolás dönt, ez egy speciális szabály az állami földek értékesítésénél.

Ajánlott kiadványokDr. Imre József :
TermőföldünkDr. Pupos Tibor:
Fenntarthatóság és versenyképesség a mezőgazdaságbanLukács Gergely Sándor:
Talaj- és vízgazdálkodás a fenntartható mezőgazdaságbanDr. Radics László:
Zöldítés, vetésforgó, kettős termesztés