Földügyi aktualitások avagy hogyan vegyünk földet 2024-ben?

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András MAGOSZ, 2024/03/08

A termőföldárak változása

A tavalyi év végén jelent meg a KSH statisztikája a termőföldárak változásáról, ami ugyan még a 2022-es esztendő adatait mutatja, de hosszú távú tendenciák is kiolvashatók belőle.

A legfontosabb megállapítások:

• A termőföldek ára átlagosan 12%-kal haladta meg az egy évvel korábbit (ez a megelőző évben még 10% alatt maradt)
• A forgalom viszont csökkent: az értékesített termőföldek területe 18%-kal csökkent
• A szántó átlagára országosan 2,1 millió forint volt hektáronként, de ez megyénként jelentősen eltér
• A legmagasabb járási szántóátlagárak Hajdú-Bihar vármegyében voltak: a Hajdúszoboszlói járásban 4,5 millió forint.
• Európában a legnagyobb mértékben Észtországban (31%), Bulgáriában (22%), Csehországban (22%) és Szlovákiában (20%) emelkedett a szántó ára (ezekben az országokban jóval lazább a földforgalmi szabályozás).

Az elővásárlási sorrend ezúttal nem változott

Az elővásárlási sorrend:
1) A Magyar Állam
2) A tulajdonostárs (közös tulajdon esetén)
3) A földhasználó
4) A helyben lakó szomszéd
5) A kiemelt tevékenységet végző földműves
6) A többi helyben lakó
7) A 20 km-en belüli földműves
 Erdő vagy szőlő esetében természetesen ettől eltérő a rangsor.
[Földforg. tv. 18. § (2) bek.]

Az ökogazdálkodói ranghelynél viszont szigorodtak az előírások

Az elővásárlási sorrend tehát az ökogazdálkodónál sem változik, hiszen továbbra is a többi helyben lakó előtt szerezheti meg a termőföldet (de fontos, hogy a helyben lakó szomszédot követően). 2024. január 1-től viszont már eltérő feltételekkel élhet valaki az ökogazdálkodó ranghelyével, a változásnak pedig az a célja, hogy csak azok a személyek élhessenek ezzel a ranghellyel, akik ténylegesen biotermesztést kívánnak folytatni az adott területen. A törvénymódosítás alapján már csak olyan művelési ágú föld vásárolható ezzel a ranghellyel, amelyre az ökotanúsítvány is fennáll (pl. gyepre vonatkozó tanúsítványnál gyepet lehet vásárolni erre a ranghelyre hivatkozva). Emellett szintén változás, hogy már csak a helyben lakó személyek hivatkozhatnak erre a ranghelyre (az eddigi 20 km helyett). 

A vételárat átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezéssel kell teljesíteni

Jól tudjuk, hogy egy adásvételi szerződés esetén főszabály szerint a helybeli gazdálkodókat elővásárlási jog illeti meg. Bevett gyakorlat volt viszont egyesek részéről, hogy a rájelentkezések „ellenszereként” olyan magas vételárat írtak bele a szerződésben, amely nyilvánvalóan kigazdálkodhatatlan lenne a mezőgazdasági tevékenységből. Emiatt a vételár mértékét a kormányhivatal és a helyi földbizottság is kiemelten vizsgálja és aránytalan összege esetén megtagadja a szerződés jóváhagyását. Az már egy másik kérdés, hogy sokszor ezek az irreális összegek csak papíron léteztek és a valóságban csak egy alacsonyabb összegben egyeztek meg a felek. Erre mostantól már nem lesz lehetőség, hiszen a vételárat transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni. Fontos megjegyezni, hogy ez alól lesznek életszerű kivételek, így nincs szükség banki műveletre vagy ügyvédi letétre a családon belüli adásvételnél vagy a gazdaságátadásnál.

Egybefoglalt vételár

Egybefoglalt vételárról beszélünk, ha több földet egy szerződéssel kívánnak eladni és a vételárat is egybefoglaltan tüntetik fel a megállapodásban. Ennek az a jelentősége, hogy az egyes földekre ilyenkor külön-külön nem lehet elfogadó nyilatkozatot tenni, csak az összes területre együttesen. Viszont: ha valakinek akár csak az egyik földre is fennáll az előhaszonbérleti joga, akkor őt az összes föld tekintetében ezen a ranghelyen kell figyelembe venni (kivéve a tulajdonostársat). A jogszabály garanciális okokból viszont csak bizonyos feltételek esetén teszi lehetővé az „egybefoglalt” kikötést. 

Ezek a feltételek:

(1) ha a területek egymással szomszédosak, vagy
(2) ha a földek bejegyzett földhasználója legalább 3 éve ugyanaz a személy és a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek.
A változás a (2) pontot érinti és egy gyakorlati problémát kezel vele: akkor is van lehetőség egybefoglalt vételárra, ha a vevőnek a cége használja legalább 3 éve a földeket. Ugyanez igaz az egybefoglalt haszonbérre is. Fontos, hogy a céges földhasználat továbbra sem biztosít elővásárlási jogot a cég tulajdonosának!

Illetékmentesen földet vásárolni: egy további esettel bővült a mentességi kör

Termőföld vásárlása esetén illetékmentességet lehet igénybe venni, ha a vevő legkésőbb 1 éven belül birtokba veszi az ingatlant és megkezdi rajta a gazdálkodást (ha bérbe van adva a föld, akkor legkésőbb 5 éven belül kell birtokba venni). Azt viszont vállalni kell, hogy 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el és a föld használatát nem engedi át másnak. Ez alól csak szűk körben vannak kivételek: nem veszítjük el az illetékmentességet, ha csere útján válunk meg a tulajdonjogtól.
Akkor sincs szankció, ha a föld használatát közeli hozzátartozónak engedi át a szerző fél, vagy ha olyan mezőgazdasági cégnek engedi át, melyben a szerző fél vagy annak közeli hozzátartozója legalább 25 százalékos tulajdoni részesedéssel rendelkezik. 2024-től pedig egy újabb esetkörrel bővül ez a mentesség: akkor sem esünk el az illetékmentességtől, ha erdőbirtokossági társulatnak engedjük át a föld használatát (olyan társulatnak, amelyben tagok vagyunk). 

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai