Földügyi aktualitások

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András MAGOSZ főtitkár, 2024/09/18

A vételár megfizetése foglaló esetén

Termőföld adásvétele esetén a vételárárat banki átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezéssel kell megfizetni. Ez a szabály 2024. január 1-től került be a jogszabályba, megakadályozva egy széles körben alkalmazott visszaélésszerű gyakorlatot. A rájelentkezések „ellenszereként” ugyanis olyan magas vételárat írtak bele a szerződésbe, amely nyilvánvalóan kigazdálkodhatatlannak tűnt a mezőgazdasági tevékenységből. Az már egy másik kérdés, hogy sokszor ezek az irreális összegek csak papíron léteztek és a valóságban egy alacsonyabb összegben egyeztek meg a felek. Ez indokolta tehát azt az előírást, hogy a vételárat transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni. Fontos megjegyezni, hogy ez alól vannak életszerű kivételek, így nincs szükség banki műveletre, ügyvédi letétre a családon belüli adásvételnél vagy a gazdaságátadásnál. A gyakorlatban azonban az elővásárlói jogosultak oldaláról is előfordulhat visszaélésszerű magatartás. Számos esetben megtörtént ugyanis, hogy csak azért „jelentkezett rá” valaki egy szerződésre, hogy a visszalépésért cserébe különböző előnyöket szerezzen magának. Ezt szűri ki az a rendelkezés, miszerint ha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe), ennek igazolását pedig csatolni az elfogadó jognyilatkozatához.

Gyorsított eljárással rendezhető a rég elhunyt tulajdonos földje 

Több tízezerre becsülhető azon földeknek a száma, melyeknek a tulajdonosa már régóta elhunyt. Ezek a földek gyakran parlagon hevernek, a gyomnövények és az enyészet martalékaként. A tulajdonjog rendezésére azonban egy gyorsított eljárás lépett hatályba a jogszabályban:
Ha a tulajdonosként bejegyzett személy haláláról a földhivatal tudomást szerez, hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából. A folyamat gyorsítása érdekében a közjegyző ilyenkor hirdetményt bocsát ki és ha ennek a határideje alatt a közjegyzőhöz igénybejelentés nem érkezik, a közjegyző a hagyatékot az államnak adja át. Fontos, hogy erre az eljárásra az olyan 5000 négyzetméternél kisebb méretű ingatlanok esetében kerülhet, melynek tulajdonosa már legalább 15 éve elhunyt.
[2020. évi LXXI. tv. 28/A. §]

Szigorodik a szabályozás a termőföldek védelme érdekében

Az Országgyűlés minap elfogadott döntésével szigorúbb szabályok vonatkoznak majd arra, hogy milyen termőföldet lehet kivonni a művelés alól. Ez a védelem elsősorban a magasabb aranykorona értékkel rendelkező földeknek jár majd, ahol a települési aranykorona-átlag eleve magasabb. Nem ritka ugyanis, hogy egy hajdúsági vagy békési településen a szántók aranykorona átlaga a 30 aranykoronához közelít vagy akár meg is haladja azt. Eddig ugyanis csak a települési átlagot kellett figyelembe venni és ha ezt nem érte az adott föld minősítése (például „csak” 29 aranykoronás volt a terület), akkor engedélyezhették a művelésből való kivonást.

A hatályba lépett szabályozás alapján azonban már csak akkor lehetséges a „más célú hasznosítás”, ha szántó esetében legfeljebb 22 aranykorona értékű, rét esetében legfeljebb 16 AK értékű, legelő esetében legfeljebb 6 AK értékű a termőföld. Emellett továbbra is alkalmazni kell azt a szabályt, hogy a települési átlagot sem haladhatja meg a kivonandó föld minősége (tehát kettős korlátozás vonatkozik mostantól a „más célú hasznosításra”).
[2007. évi CXXIX. törvény 2. § 1. pont]

A haszonbérfizetési kedvezmény

Amennyiben a haszonbérlő az aszálykár (vagy más természeti jellegű vis maior ok) miatt legalább 30 százalékos hozamcsökkenést szenved, arra az évre a haszonbér mérséklésére lehet jogosult. Fontos, hogy ez nem jár automatikusan, hanem annak érvényesítését a bérlőnek kell kezdeményeznie és csak arra földre vehető igénybe, amelyen a kár bekövetkezett. Fontos, hogy a kedvezmény csak akkor illeti meg a haszonbérlőt, ha legalább 2500 forint/aranykorona/év bérleti díjat fizet a szerződés alapján. Mi a helyzet, ha terményben fizetik a bérleti díjat? A jogszabály ilyen esetben is lehetővé a bérleti díj mérséklését, ahhoz pedig, hogy milyen összeggel kell mérsékelni, a termény piaci értékét kell figyelembe venni. [2013. évi CCXII. törvény 63. §]

Mi a teendője a bérlőnek?

Első lépés, hogy a kormányhivatali határozatot annak kézhezvételét követő nyolc napon belül, írásban köteles közölni a haszonbérbeadóval (a fentiek szerint tehát az első határozatot, amely a kár bekövetkeztét állapítja meg). A haszonbér-kedvezmény pontos mértékét azonban nem ez a határozat, hanem a kormányhivatal második döntése állapítja majd meg, ez az ún. hozamérték-csökkenés. Ebből a második határozatból állapítható meg, hogy mennyivel lehet csökkenteni az adott évi bérleti díjat. Fontos, hogy ezt a második határozatot is meg kell küldeni a bérbeadó számára, ez a felek tájékoztatási kötelezettségéből is következik. Az így csökkentett bérleti díj ugyanúgy szerződésszerű teljesítésnek minősül, azt a bérbeadó köteles elfogadni (feltéve, hogy a fenti jogszabályi előírásoknak megfelelően közölték vele a kárt).

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaDr. Bai Attila (szerk.):
A biogázBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználása

Ez is érdekelhetiFejlesztés előtt: Brojleristállók építéseBorászat: A korrupció marketingeszköz - a francia és magyar paradoxonFontos változások a földforgalmi szabályokban