A haszonbérleti szerződés megszűnése

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor András MAGOSZ, 2024/11/18

A haszonbérleti szerződés megszűnésének esetei

A jogszabály konkrétan felsorolja, hogy egy haszonbérlet milyen esetekben szűnik meg. Ettől eltérni vagy új megszűnési módokat alkalmazni nincs lehetőség, ez következik a földforgalmi szabályok úgynevezett közjogi jellegéből is.

A haszonbérlet főszabály szerint csak az alábbi esetekben szűnhet meg:
1) A bérleti időtartam lejártával  
2) Közös megegyezéssel
3) A haszonbérlő jogutód nélküli megszűnésével
4) A haszonbérlő halálával – ha az örökösök kilépnek a szerződésből
5) Azonnali hatályú felmondással
6) A bérlő egyoldalú felmondásával (egészségügyi állapota vagy életkörülményei miatt).

Mikor lehet azonnali hatállyal felmondani a szerződést?

Leggyakoribb esete ennek az, ha a haszonbérlő nem fizeti meg időben a bérleti díjat. Ezzel kapcsolatban 2023-ban történt egy jogszabályi könnyítés a bérbeadó javára, akit ezután már a bérlő passzivitása sem akadályozhat meg a szerződés felmondásában, ha az nem fizeti meg a bérleti díjat. Az eljárás menete: a fizetési határidő lejárta után írásban kell felszólítania a bérlőt a fizetésre és ha ennek a bérlő 15 napon belül nem tesz eleget, beáll a felmondás hatálya. Fontos, hogy ezután törlés-bejelentési adatlapot kell benyújtani a földhivatalhoz, ehhez pedig mellékelni kell az írásbeli felmondást. Bírósághoz pedig csak akkor kell fordulnia, ha a haszonbérlő kifejezetten, írásban tiltakozik a felmondás ellen, mégpedig 30 napon belül. Ha írásos tiltakozásra nem kerül sor, a bérlet a felmondás napján megszűnik.

Mire figyeljünk, ha közös megegyezéssel szüntetjük meg a szerződést?

Ha közös megegyezéssel szűnik meg a haszonbérleti szerződés (értsd: még a szerződésben foglalt lejáratot megelőzően), akkor egy új szerződés megkötése esetén az eddigi földhasználó nem hivatkozhat a volt haszonbérlőt megillető előhaszonbérleti ranghelyre. Ugyanez igaz akkor is, ha azonnali hatállyal kerül felmondásra a szerződés [Földforg. tv. 47. § (1) bek.]. 
Érdemes azt is kiemelni, hogy főszabály szerint a tulajdonosváltás nem szünteti meg a fennálló haszonbérleti szerződést (tehát az adásvétel vagy az ajándékozás ellenére a haszonbérleti szerződés változatlanul fennmarad).

Mi történik, ha meghal a bérbeadó vagy a bérlő?

A haszonbérleti szerződés főszabály szerint nem szűnik meg a haszonbérlő halálával. Az örökösök automatikusan belépnek a bérlői pozícióba a szerződés módosítása nélkül is (a támogatások egyszerűbb lehívása miatt viszont érdemes a szerződést módosítani). Ha az örökösök mégsem kívánják folytatni a gazdálkodást, akkor a haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére felmondhatják.
A bérbeadó halála esetén gyakorlatilag ugyanez a helyzet, ugyanis ilyen esetben sem szűnik meg a bérleti szerződés, sőt – a bérlő elhalálozásával ellentétben - még az örökösök sem tudnak kilépni a szerződésből. 

Hogyan kell elszámolni a szerződés megszűnésekor?

Bármilyen okból szűnjön is meg a szerződés, a haszonbérbeadó és a haszonbérlő köteles egymással elszámolni.

A haszonbérlő ilyenkor
- elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat,
- ha a területen növénykultúra, ültetvény vagy berendezés marad, akkor jogosult annak az értéknek a megtérítésére (ezt hívják mezei leltárnak).
Mivel számos visszaélés volt ez utóbbival kapcsolatban (túlzottan magasan határozva meg a mezei leltár értékét, ezzel is távol tartva az előhaszonbérleti jogosultakat), ezért bekerült a jogszabályba, hogy a mezei leltár összegét nem lehet áthárítani az új haszonbérlőre, azt a jelenlegi szerződés feleinek kell egymással lerendezniük.

Mikortól köthetjük meg az új szerződést?

Vajon lehet-e új haszonbérleti szerződést kötni még a korábbi haszonbérlet fennállta alatt? Ha igen, akkor vajon mi lesz a régi-új bérlő ranghelye, hiszen a törvény a „volt haszonbérlő” kifejezést használja, de ő még jelenleg is használja a területet? A Kúria is vizsgálta ezt a kérdést és megállapította, hogy köthető új haszonbérlet az előző szerződés lejárta előtt és ilyenkor a „volt haszonbérlő” ranghelye is biztosított a jelenlegi földhasználónak (feltéve persze, ha legalább 3 éve haszonbérli a területet).

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaDr. Bai Attila (szerk.):
A biogázBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználása

Ez is érdekelhetiFejlesztés előtt: Brojleristállók építéseBorászat: A korrupció marketingeszköz - a francia és magyar paradoxonFontos változások a földforgalmi szabályokban