Ingatlan kiadás és bérbeadás utáni közterhek

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Czenki Péter, 2024/11/19

Már az elején érdemes tisztába tenni két fogalmat. Bérbeadás vagy szálláshely-szolgáltatás. Ez azért is fontos, mert befolyásolja a választható adózási módokat. Bérbeadásnál az ingatlan hosszabb időre szóló kiadása történik, mely mellett egyéb szolgáltatások nem vagy minimális mértékben jelennek meg, míg a szálláshely-szolgáltatás esetében rövid időre szóló bérbeadás és emellett több szolgáltatás, mint a takarítás, reggeli, ágynemű és törölköző biztosítása, illetve cseréje is előtérbe kerül. Természetesen ezen utóbbiak közé tartozik az Airbnb vagy más hasonló felületen keresztül történő kiadás is.

Szálláshely-szolgáltatás

Az ilyen rövid távú ingatlan kiadás esetére az egyik legegyszerűbb és legkedvezőbb adózási forma a tételes átalányadózás. A jogszabályok viszont körül határolják, hogy ezen adózási formát kik és milyen feltételek mellett választhatják. Ugyanis ezen speciális adózási formát az a fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély választhatja az adóév egészére, aki a tulajdonában, haszonélvezetében lévő maximum három ingatlan tekintetében végez ilyen tevékenyéget. A jogszabály azt is kimondja, hogy fizetővendéglátó tevékenységet végzőnek az a magánszemély minősül, aki nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából hasznosít olyan emberi tartózkodásra alkalmas ingatlant, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat, továbbá ugyanannak a személynek nyújtott szállás nem haladja meg a 90 napot.

A tételes átalányadó éves összege szobánkként 38.400,- Ft. Az éves adó összegét negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig kell megfizetnie.  A tételes adó egész éves összegét kell akkor is megfizetni, ha a magánszemély nem egész évben, csupán néhány hónapban fogad vendégeket.

Mivel ezen esetben kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásról beszélünk, ami Áfa szempontból is adóköteles szolgáltatásnyújtás, ezért adószám kiváltása mellett végezhető ezen tevékenység akár tételes átalányadózást, akár más adózási formát választ a magánszemély.  Az adószám kiváltását a 24T101-es nyomtatványon kell kérni, amin fel kell tűntetni a helyi önkormányzat jegyzője által kiállított nyilvántartásba vételről szóló igazolás számát is. 

Ha a tételes átalányadó feltételeinek nem felel meg a szolgáltatást nyújtó, akkor a kiadásból származó jövedelemre az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályok alkalmazhatók. Eszerint a jövedelem megállapítása kétféle módon történhet. Az egyik mód a 10 százalékos költséghányad alkalmazása, melynek lényege, hogy a bevétel 10 százaléka költségnek minősül, amit nem kell külön igazolni, a fennmaradó 90 százalék lesz a jövedelem, vagyis az adónak az alapja.

Másik mód a tételes költségelszámolás választásának lehetőség. Ez esetben csak az ingatlan bérbeadással közvetlenül összefüggően felmerült, ténylegesen kifizetett és igazolt költségek számolhatók el, legfeljebb a bevétel összegéig. Az, hogy milyen költségek felelnek meg a fenti követelményeknek azt a személyi jövedelemadó törvény 3. és 11. számú melléklete tételesen felsorolja. 

Ezen felül pedig költségként számolható el:

• a törvényben meghatározott esetben a tárgyi eszközök beruházási költségének átalány-értékcsökkenése;
• egyéb tárgyi eszközök beszerzési árának elszámolása;
• A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, előállítására fordított kiadás a felmerülés évében elszámolható, ha annak az egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg.
• a tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás.

Ezzel kapcsolatban csupán annyi kiegészítést érdemes tenni, hogy vannak olyan költségek is, melyek igazolás nélkül is elismert költségnek tekintendők.
A bevételéből ilyen módon levont költségek után fennmaradó rész minősül adóalapnak. A költségek elszámolásának módját követően megállapított jövedelem lesz az adóalapja, ami után 15 százaléka lesz a fizetendő személyi-jövedelemadó. 
Adószám birtokában végzett önálló tevékenység esetében szociális hozzájárulási adót is kell fizetni, ami a jövedelem 13 százalékát teszi ki. Lényeges, hogy e tevékenység alapján a magánszemély nem lesz biztosított. 

Az adózónak a személyi jövedelemadó, valamint a szociális hozzájárulási adó mellett idegenforgalmi adót is fizetnie kell, melynek összegéről az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzattól kérhet felvilágosítást.

Ahogy már korábban szerepelt, a rövid távú ingatlan kiadás Áfa körbe tartozik és adóköteles tevékenység, ami után 5 százalékos áfa fizetendő, azzal, hogy az áfa törvényben 12 millió forintos értékhatárig alanyi mentesség választható, vagyis ezen összeg alatt nem kell az áfával számolni. A 12 millió forintos értékhatár éves szintre vonatkozik, tehát az, aki a tevékenységét nem egész évben végzi, annak ezt az összeget arányosítania kell. Fontos figyelembe venni azt, hogy alanyi mentesség esetében az adólevonási jog sem gyakorolható.

Mivel a tevékenység áfa köteles, ezért az alanyi mentességtől függetlenül is a szolgáltatásnyújtásról számlát, de legalább nyugtát kell kiállítani, amit kizárólag pénztárgéppel lehet kiállítani. Ez alól egyedül a falusi szálláshely-szolgáltatást nyújtó adózó a kivétel, aki kézi nyugtát is használhat.

A kereskedelemi szálláshely-szolgáltatást nyújtónak ezek felül turizmusfejlesztési hozzájárulást is kell fizetne, függetlenül attól, hogy az áfa szempontjából alanyi mentességet választott vagy sem.  A hozzájárulás alapja a hozzájárulás-köteles szolgáltatás általános forgalmi adó nélküli ellenértéke. Külföldi fizetőeszközben meghatározott ellenérték forintra történő átszámításához az Áfa tv. 80-80/A. §-át kell megfelelően alkalmazni. A hozzájárulás mértéke 4%, amit 24TFEJLH nevű adatlapon kell bevallani. 

A turizmusfejlesztési hozzájárulást a hozzájárulás fizetésére kötelezettnek a rá irányadó áfabevallási időszak szerint, az áfabevallás benyújtásra előírt határnapig – havi bevallásra kötelezettnél a tárgyhónapot követő hónap 20. napjáig, negyedéves bevallásra kötelezettnél a tárgynegyedévet követő hónap 20. napjáig, éves bevallásra kötelezettnél a tárgyévet követő év február 25. napjáig – kell bevallania és megfizetnie.

A rövid távú szálláshely-szolgáltatás mellett érdemes szót ejteni a hosszabb távú ingatlan-bérbeadásról is. Az, aki egyéni vállalkozóként hasznosítja az ingatlanát, az a bevételek után átalányadózóként, vagy a vállalkozói személyi jövedelemadó (általános mértékű adó) szerint állapítja meg a jövedelmét és az adó összegét. Jellemzően azonban a bérbeadások más (vállalkozói) tevékenységet nem végeznek, és emiatt sem váltják ki az egyéni vállalkozást, hanem magánszemélyként vagy adószám kiváltása mellett úgynevezett adószámos magánszemélyként végzik az ingatlan hosszabb távú kiadását.

Bérbeadás

Ezen tevékenység azonban, már adószám nélkül magánszemélyként is végezhető. Magánszemély-ként akkor végezhető az ingatlan kiadása, ha a kiadó személy nem egyéni vállalkozó (sem ingatlan-kiadást, sem más tevékenységet nem végez), nem köteles közösségi adószám kiváltására, és az Áfa törvény tekintetében adómentes, ami azt is eredményezi, hogy a bérbeadásról számlát nem állít ki. Ettől függetlenül a bérbeadásról bizonylat kiállítási kötelezettség terheli, de azt nem számlán/nyugtán teszi, hanem bármilyen más számviteli bizonylaton. Ez lehet szerződés, megállapodás, kimutatás, hitelintézeti bizonylat, bankkivonat…stb. Ebben az esetben a kiadást végző magánszemélynek nem kell bejelentkeznie az adóhatósághoz, nem kell adószámot kérnie, egyszerűen csak a kiadásokról bizonylatot állít ki. Ezen a saját neve mellett az adóazonosító jelét is feltüntetheti.

A bérbeadó személy dönthet úgy is, hogy adókötelessé teszi a bérbeadási tevékenységet, melyre akkor lehet szükség, ha levonási joggal kíván élni, vagy csupán a bérbe vevőnek erre szüksége van. Ebben az esetben mindenképpen be kell jelentkezni az adóhatósághoz, és a 24T101-es adatlapon adószámot kell kérni. Fontos, hogy a tevékenységet év közben kezdő, azt megelőzően, egyéb esetben a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig kell előzetesen bejelentkezni. Az, aki adókötelesé tételt választja, az ezen döntését a választás évét követő 5. naptári év végéig kell fenntartania. 

Meg kell említeni, hogy az Áfa szempontjából nem minősül adómentes kiadásnak a garázs kiadása, az olyan bérbeadás, ami kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnak minősül, vagyis ezek bérbeadása nem végezhető magánszemélyként, legfeljebb adószámos magánszemélyként. 

Lényeges tény, hogy magánszemélyként végzett kiadás esetében szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettséggel sem kell számolnunk.

A hosszú távú bérbeadást adószám nélkül végző a bevétele után az önálló tevékenységből származó jövedelemként adózza le. Esetében is a 10 százalékos költséghányad, vagy a tételes költségelszámolás alkalmazható a jövedelem megállapítására. Az így kiszámított jövedelem lesz az adó alapja, amire 15 százalékos személyi jövedelemadót kell adóelőlegként negyedévente, a negyedévet követő hónap 12-éig megfizetni az adóhatóság számára. A fizetendő összeg azért minősül előlegnek, mert ezekről a negyedévente befizetett összegekről a bevallást, majd csak az adóévet követő évben kell benyújtani (május 20-áig). Az a tény, hogy a befizetések időpontjában bevallást még nem kell benyújtani azt is jelenti, hogy az adószámlán ezek összegek túlfizetésként jelennek meg egészen a bevallás benyújtásáig.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaDr. Bai Attila (szerk.):
A biogázBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználása

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai