Földügyi aktualitások

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Dr. Cseh Tibor MAGOSZ főtitkár, 2025/11/13

Ha előleget fizetett a vevő, az elővásárlásra jogosultnak is előre kell teljesítenie

Előfordulhat olyan helyzet, hogy az Eladó – akár pénzszűkében, akár egyéb okokból – előre kéri megfizetni a vételárat és ezt a feltételt az adásvételi szerződésben is rögzítik a felek. A kérdés ilyenkor az, hogy ez az összeg jogilag minek minősül, minősülhet ugyanis foglalónak vagy előlegnek is. A kettő között a legnagyobb különbség az, hogy a foglaló egyfajta szankciós jelleggel is rendelkezik (azt a felet „büntetve, aki miatt meghiúsult a szerződés), míg az előleg minden esetben visszajár az adásvétel meghiúsulása esetén. 

A teljes vételárat azonban nem lehet foglalónak minősíteni, a bírósági joggyakorlat ugyanis nagyságrendileg 10 százalékos foglalót tart elfogadhatónak.

Tavaly július óta már előírás volt, hogy ha a Vevő foglalót fizetett az Eladó részére, akkor az Elővásárlásra jogosult a az elfogadó nyilatkozat megtételéig köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe), ezzel igazolva a teljesítőképességét.

2025-től viszont már nem csak a foglaló, hanem az előleg esetében is alkalmazni kell ezt a szabályt. Ha a szerződés előre fizetésről rendelkezett, úgy az Elővásárlásra jogosult személy csak úgy tehet elfogadó nyilatkozatot, ha egyúttal az elfogadó nyilatkozatának megtételével egyúttal a vételárat ügyvédi letétbe helyezi és ennek igazolását csatolja az elfogadó nyilatkozatához.

Szigorítás történt a 10 hektár alatti, kifüggesztéstől mentes adásvételnél

Egy korábbi törvénymódosításnak köszönhetően az első 10 hektárig kifüggesztés nélkül vásárolható termőföld. Ezzel a lehetőséggel az a földműves élhet, akinek
– sem most, sem a korábbiakban nem volt több termőföld összesen a tulajdonában, mint 10 hektár (ideszámolva a most megszerzendő föld területét is), egyúttal
– már legalább 3 éve maximum 20 kilométeren belüli lakóhellyel vagy üzemközponttal rendelkezik (azt, hogy honnan kell számítani a 20 kilométert.

Modellezve egy ilyen esetet: ha egy személy valaha már rendelkezett összesen 5 hektár földdel, hiába nincs már azóta az a tulajdonában, ezt a méretet is figyelembe kell venni. Ebben az esetben 5 hektár vásárolható kifüggesztés nélkül. Kormányhivatali jóváhagyásra és kamarai vizsgálatra viszont továbbra is szükség van.

Az idei módosítás után erre már nincs lehetőség abban az esetben, ha osztatlan közös tulajdonú ingatlanban történne a vásárlás vagy olyan terület esetében, melyen földhasználati jog áll fenn.

Egyszerűsödött az osztatlan közös tulajdon megszüntetése

Közel 2 millió hektár osztatlan közös tulajdonú föld van az országban, egy része olyan tulajdonosok kezében, akik már rég elhunytak. Nem véletlen tehát, hogy az elmúlt időszakban markáns kormányzati intézkedések történtek az osztatlan közös tulajdon minél hatékonyabb rendezésére. Ennek érdekében mostanra már egyszerűsített szabályokkal lehet kiméretni a területet vagy akár bekebelezéssel rendezni a kisebb területek tulajdonjogi státuszát.

Az egyszerűsítésekre viszont azokban az esetekben is szükség van, mikor adásvétel történik a tulajdonostársak között és ezzel csökken a tulajdonosok száma. Az eddigi szabályozás szerint hiába van mindenkit megelőző elővásárlási joga a tulajdonostársnak, ugyanúgy végig kell vinnie a földvásárláskor szükséges eljárást (kifüggesztéssel). Korábban kizárólag abban az esetben mentesültek a kifüggesztés alól, ha az adásvétellel a teljes ingatlan egy személy tulajdonostárs kezébe kerül.

Idén január 1-jétől viszont már nem kell kifüggeszteni azt a szerződést sem, ha a tulajdonostárs a vevő (feltéve, hogy legalább 3 éve tulajdonostársnak minősül) és a vásárlással csökken a tulajdonostársak száma.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaDr. Bai Attila (szerk.):
A biogázBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználása

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai