Kimérik az osztatlan birtokokat

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Agrárium-info, 2015/03/10

Országosan 970 ezer hektárt, 64 ezer földrészletet és több mint 300 ezer tulajdonost érint a részaránytulajdon kimérése, ami hozzájárul ahhoz, hogy tisztább viszonyok legyenek a földtulajdonban jelentette be V. Németh Zsolt, az agrártárca államtitkára.

Hozzáfűzte: minden megyében két-két földhivatal illetékességi területén indulhatnak meg még ebben az évben a megosztással kapcsolatos munkák, amelynek menetét az érintettek jelentősen felgyorsíthatják, ha egymás között megegyeznek.

Az osztatlan földtulajdon megszüntetése, a részaránykiadás várhatóan a kormányzati ciklus végéig be is fejeződik. Azokat a földtulajdonosokat, akik a 2012. június elsejei határidőig kérvényezték a közös földtulajdon megszüntetését, bevonják az eljárás kezdeti szakaszába, és egy úgynevezett egyezségi tárgyaláson javaslatot tehetnek a megosztás módjára, illetve a kérelmezők egymás között is megállapodhatnak a kiosztandó földrészletek sorrendjéről. Sőt, azokat is bevonhatják a rendezésbe, akik nem kérték a határidőig a közös földtulajdon megszűntetését.

Mintaprogram

V. Németh Zsolt szólt arról is, hogy Vas megyében három földhivatal illetékességi területén zajlott a program, amelynek lebonyolítása az eredetileg tervezettnél néhány hónappal hosszabb ideig tartott. Ennek részben az is oka volt, hogy időközben módosult a földhasználatról szóló törvény, ami a közös tulajdon esetében a tulajdonosoknak – például egy későbbi bérletnél vagy vásárlásnál – előjogokat biztosított.

Az államtitkár újságírói kérdésre válaszolva közölte: a közös tulajdon megszüntetése a megyében sok esetben ahhoz is hozzájárul, hogy az úgynevezett „zsebszerződések” ne érvényesülhessenek.

Ágh Péter, Vas megye 2-es számú választókerületének fideszes országgyűlési képviselője elmondta: a megyében is tovább folytatódik a részaránykiadás, hiszen 1400 további olyan földrészlet van, amelynek a kiadását kérték, és amely nem szerepelt a mintaprogramban.

Harangozó Bertalan, Vas megyei kormánymegbízott elmondta: a megyében eddig csaknem 400 millió forintot fordítottak a programra.

A rendezésre 2015-ben országosan összesen 4,5 milliárd forint – a tavalyi büdzséből megmaradt 1,5 milliárd és az idei költségvetésben rendelkezésre álló 3 milliárd forint – költségvetési forrás fordítható.

Kényszerközösségek

A kárpótlás és a privatizáció hozadéka, hogy Magyarországon több mint 1,5 millió hektár szántó kényszerközösségek tulajdonába került. (Ez a mennyiség időközben a felvásárlások következtében mintegy félmillió hektárral csökkent.) A foldbroker.hu becslése szerint* a 10 hektár alatti termőföldet tulajdonló mintegy 2,5 millió személynek összesen 3 millió hektár szántóterület van a tulajdonában. Ennek mintegy 40 százalékát a kárpótlási eljárás keretében jórészt kizárólagos (1/1) tulajdonként mérték ki, míg 60 százaléka a szövetkezeti részaránytulajdon kiosztása során közös tulajdonba került. Az ültetvények, erdők és gyepek esetében is hasonló vagy még ennél is magasabb a közös tulajdon aránya.

A részaránytulajdon azonban merőben más jellegű közös tulajdoni forma, mint ha öröklés révén közeli hozzátartozók javára vagy házassági vagyonközösség alapján keletkezett volna. A személyenként 20 vagy 30 AK-s részarányföldek egymással gyakran semmiféle rokoni vagy ismerősi kapcsolatban nem álló tulajdonosai ugyanis egy kényszerközösség tagjaivá váltak.

Nehéz értékesíteni

A sokszor több 10–100 hektár nagyságú, osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek egyes tulajdoni hányadai jogilag forgalomképesek ugyan, de a tulajdonostársak nagyobb száma esetén a gyakorlatban csak nehezen értékesíthetőek. Az ilyen földrészletek jellemzően 20–50 százalékkal alacsonyabb áron cserélnek gazdát, mintha kizárólagos tulajdonban lévő területről lenne szó.

A tulajdoni hányadrész tényleges ára nagyban függ attól, hogy milyen a földrészlet hasznosítási módja. Egyes vidékeken például az a jellemző, hogy a nem túl nagy számú tulajdonostárs a közös földrészletet tulajdoni hányadrészük arányában egymás között természetben felosztja, és úgy művelik azt. Ekkor – bár a közös tulajdon a földrészleten továbbra is fennmarad – mégis szinte önálló földrészletet birtokolhatnak, így akár magasabb áron értékesíthetik tulajdoni hányadrészüket is.

Az is gyakori, hogy a tulajdonostársak előzetes beleegyezésével egy nagyobb osztatlan közös tábla egyes tulajdonosaival más-más gazdálkodó köt haszonbérleti szerződést, majd a táblát a lekötött tulajdoni hányadok arányában a művelés szempontjából természetben felosztják egymás között.

Magyarországon több mint 1,5 millió hektár szántó kényszerközösségek tulajdonába került

Késik az átfogó törvény

A másik lehetőség, hogy egy kisebb térség gazdálkodói átfogó művelési cserét hajtanak végre a gazdaságos földhasználati viszonyok megteremtése érdekében (a folyamat integrálói a környék nagyobb gazdasági társaságai, szövetkezetei lehetnek). Ilyen esetben a földtulajdonosokkal a haszonbérlő gazdálkodók már eleve olyan kikötéssel szerződnek, hogy előzetes beleegyezésüket kérik a művelési célú csere megvalósításába. Ennek révén a tulajdonosok továbbra is a haszonbérlővel maradnak jogviszonyban, ő köteles fizetni a haszonbérleti díjat is, de lehetséges, hogy egy másik gazdálkodó végzi az adott földterületen a mezőgazdasági munkákat, mégpedig az, aki a csere révén egy adott dűlő vagy dűlőrész földrészleteit szinte egy tömbben művelni tudja.

A gyakorlat tehát megteremtette a birtokrendezés földhivatal által is bejegyzett, legális módját, miközben az Országgyűlés 1994 óta csak ígéri a földhasználati viszonyokat is figyelembe vevő, átfogó birtokrendezési törvény kidolgozását.

Az osztatlan közös termőföldek hatékony művelését gátolhatja egyes tulajdonostársak sajátos hozzáállása. Ha csak egy tulajdonostárs is megtagadja a haszonbérleti szerződés aláírását, a földhivatal nem jegyzi be a teljes területre a haszonbérlő számára a földhasználatot. Ez pedig kellemetlen következményekkel járhat, mivel a földhasználati nyilvántartás közhiteles, és ha a gazdálkodó a nemzeti költségvetési forrásból származó támogatást (ilyen például a gázolaj jövedékiadó-visszatérítés) kért be nem jelentett földje után is, a VPOP megbírságolhatja jogosulatlanul igénybe vett támogatás miatt.

A tulajdonostárs és a bérlő érdekellentétének alapja nemcsak a haszonbérlet feltételeiben (például a díj mértékében, a szerződés hosszában) keresendő, de gyakran előfordul az is, hogy a tulajdonostárs inkább maga szeretné a „rá eső földjét” művelni. Ebben az esetben – mivel ez osztatlan földek esetében a többi tulajdonostárs ellenében – nehezen lenne kivitelezhető, előfordul, hogy a haszonbérlő ajánl fel saját földjei közül egy arányos, kisebb földrészletet művelésre az aláírástól vonakodó tulajdonostársnak, mintsem hogy megbontsa a gazdaságosan művelhető, szabályos tábla egységét.

Az osztatlan közös termőföldek hatékony művelését gátolhatja egyes tulajdonostársak sajátos hozzáállása

Él a spekuláció

A befektetési (spekulációs) cél is gyakran előfordul osztatlan közös termőföldek esetében. Ennek alapja, hogy egy csekély nagyságú tulajdoni hányadrész megvásárlásával speciális előjogokhoz jut a tulajdonostárs. Úgy adhat ugyanis ebben a helyzetben vételi ajánlatot a tábla többi tulajdonosának, hogy ha a kölcsönös adásvételi egyezség létrejön, még csak meghirdetni sem kell az adásvételt az önkormányzatnál.

Ez az előny azonban nem minden esetben érvényesíthető. Egy 2007-es bírósági jogértelmezés alapján ugyanis, ha az egyik tulajdonostárs részére egy külső, harmadik személy tesz vételi ajánlatot, és a tulajdonostárs azt elfogadja, a többi résztulajdonost nem kell név szerint értesíteni az elővásárlási jogáról, hanem elegendő hirdetményi úton, az önkormányzatnál közzétenni a felhívást. Vagyis az, aki bevásárolta magát a közös tulajdonba, könnyen lemaradhat egy újabb tulajdoni hányad megvételéről, ha későn értesül a 15 napra kifüggesztett vételi szándékról. Ráadásul a spekuláns „szimpla” tulajdonostársként az utolsó sorban, azaz a Nemzeti Földalap után élhet csak elővásárlási jogával.

Aki viszont helyben lakó, mezőgazdasággal foglalkozó tulajdonostárs, az is csak a hirdetmény útján értesülhet az adásvételi szándékról, viszont az ő pozíciója az elővásárlási sorrenden belül kedvezőbb, mint a spekulánsé.

Az értékesítést gyakran megelőzi a földterületnek az egyes tulajdonosok részére történő kiméretése, mert így a vevő kizárólagos (1/1 arányú) tulajdonostól veheti meg a földet. A foldbróker.hu szerint általában a táblán belüli domináns tulajdonos szokott kezdeményezni kimérést, illetve az, aki maga kívánja művelni tulajdoni hányadát (ez utóbbiak ugyanis a kiméretés során előnyben részesülnek). A földhivatal által szervezett kiméretés elvileg valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását feltételezi, viszonylag hosszabb ügyintézéssel is jár, az anyagi fedezetet pedig a költségvetésnek kellene biztosítani hozzá. Így az alapfeltételek kellően biztosítottak ahhoz, hogy a folyamat csak vontatottan haladjon előre. Önálló földrészlet kialakítására csak akkor van mód, ha az eléri a tulajdoni hányadrész alapján számított 3 ezer négyzetmétert. Több érintett véleménye szerint szerencsésebb lett volna a tábla méretétől és alakjától is függővé tenni, azaz egyedi elbírálás alá vonni a feloszthatóságot, mivel ez a méretnagyság egyaránt eredményezhet egy művelhetetlen nadrágszíj parcellát, de művelésre ideális fölrészletet is.

* Cikkünk elkészítéséhez köszönjük a foldbroker.hu segítségét.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai