Forrásban a földpiac

Kategória: Agrárgazdaság | Szerző: Agrárium-info, 2016/02/02

Fazekas Sándor földművelésügyi miniszter szerint az állami földekre kiírt licitek novemberi megindulása és az azokon megnyilvánuló érdeklődés azt jelzi, hogy „végre a magyar állam elkezd gazdálkodni a földvagyonnal”. A Magyar Hírlapnak adott interjújában leszögezte, hogy „jól halad a földértékesítés, eddig mintegy száztizenhétezer hektár kelt el, a nyertes gazdálkodók száma pedig a három hektárnál nagyobb területeken már meghaladta a kétezer-nyolcszáz főt. A három hektárnál nagyobb parcellák iránt hatvanszázalékos az érdeklődés, azonban várható volt, hogy nem kel el azonnal minden földrészlet. Jövőre is folytatjuk a programot, elsősorban a gyümölcsösökkel, halastavakkal, valamint az egyéb, egyelőre még bonyolult jogi helyzetű területekkel. A három hektárnál kisebb területekre is nagy az érdeklődés: eddig hatezer-ötszázan vásároltak kisebb parcellákat.” Beszélt a földeladásról Lázár János Miniszterelnökséget vezető miniszter is, aki azt közölte, hogy „december végén értékelik az állami földértékesítési rendszer tapasztalatait, s azok ismeretében döntenek a folytatásról”. 

Érték-mérés

A kormányzati akció, de különösen az a polgári törvénykönyv-módosítás az agrárkamarát vezető Győrffy Balázs tollából, amely szerint az új tulajdonosnak jogában áll egy korábban megkötött bérleti szerződés díjait megváltoztatni, mivel a korábbi a kontraktus az adásvétel után nem érvényes, kissé váratlan helyzetet teremtett.

Az információ ugyanis az amúgy lomha és kissé körülményes földhasználati piacot villámgyorsan megmozgatta. A 2013. évi mezőgazdasági gazdaságszerkezeti összeírás adatai szerint a használt szántóterületek 57 százalékát bérleményként művelik. Az átlagosnál magasabb, 66 százalék a bérelt szántóterületek aránya a dunántúli megyékben, míg az alföldi és észak-magyarországi megyékben ez az arány csak 51 százalék, ami az egyéni gazdaságok erősebb jelenlétével függ össze.

Gondot jelent az is, hogy a földértékesítés alapvető értékszámítási módszerei is tele vannak kérdőjelekkel. A föld értékét, árát a piaci forgalomban és az ahhoz kapcsolódó gyakorlati értékelésben tőkeként kezelik. Az átlagos, valamennyi tőkére érvényes tőkehozadékot tartják szem előtt. A jelenleg is érvényben lévő aranykorona földértékelő rendszer nemcsak elavult, hanem számos hibával rendelkezik, ezért alakították ki a közgazdasági hozadéki alapú, D-e-meter-féle rendszert a föld értékének meghatározására. A talajminőségi értékszámot három fő adatbázisra támaszkodva határozza meg: 1. AIIR gazdaságokban gyűjtött adatok (mezőgazdasági törzskönyvi adatokon alapuló statisztikai adatok; azonosításhoz szükséges adatok; laboradatok; táblatörzskönyvek adatai); 2. hosszú távú tartamkísérletekből kapott adatok statisztikai értékelése; 3. mintaterületi adatok, a vetésforgó és a talajművelés hozamot befolyásoló hatásairól.

A föld értéke a D-e-meter egyenértékszám alapján számítható, az egyes parcellákra standard fedezeti hozzájárulást alapul véve, ami a termelési érték és a változó költségek különbsége. A D-e-meter lényegét tekintve egy talajtérképen alapuló (100 pontos) földminősítés. A rendszer a sokoldalú talajfunkciók közül a produkciós potenciállal kifejezhető talajtermékenységet értékeli. Előnyei: domborzati, klimatikus és talajinformációkat vesz alapul; konkrét számadatokból számol; országosan összehasonlítható, egységes értékszám; dinamikusan változik; növény specifikus.

Bevezetésére azonban nem került sor, ennek ellenére e földegyenérték használható a birtokrendezésben, a gazdaságosan művelhető birtokesetek kialakításában, kisajátítási eljárásban, földcserék lebonyolításában.

Korszakok

Az FHB Termőföldindex alapján egyértelműen elkülöníthető három korszak, amelyekben jól magyarázhatók az árváltozások.

Az index adatsora előtti időszakból megemlítendő az újjáéledés és privatizáció korszaka, a kilencvenes évek.

A hazai termőföldpiac a rendszerváltás idején éledt újjá, 1990-ig már 30 000 hektár termőföld került át magán- és társasági tulajdonba.

Az ezután lezajlott földprivatizációs folyamat (kárpótlás és a szövetkezetek részarány-földkiadása ) pedig a termőföldterület közel háromnegyedét érintette. A privatizáció során több mint 2,8 millió magánszemély vált tulajdonossá, közülük sokan sem a földhöz, sem a gazdálkodáshoz nem kötődtek. A kárpótlással szerzett földek öt éven belüli elidegenítését adó sújtotta, így a moratórium 1998-as lejártáig az illetékhivatalok alig regisztráltak adásvételt, a lejáratot követően azonban elárasztották őket az adásvételi szerződések. A rendelkezésre álló részleges információkból arra lehet következtetni, hogy 1998-ban a magántulajdonú termőföldek legkevesebb 12–15 százaléka gazdát cserélt, lassú koncentrálódás indult, amely a mai napig tart.

A külföldiek földtulajdon-szerzését tiltotta ugyan a már említett 1994-es Földtörvény, ugyanakkor az adásvételt bérleti szerződésnek álcázva a szántóföldek 3–5 százaléka mégis külföldi tulajdonba kerülhetett.

A termőföldek árát a szabályozási változásokkal kapcsolatos várakozások erősen mozgatták. Mind az EU-csatlakozást megelőző, mind a 2007-től kezdődött időszakban magyarázhatja az áremelkedést a vevői oldalon megjelenő spekulatív befektetői érdeklődés. A vásárlók arra spekuláltak, hogy külföldiek jelentős termőföldtulajdont kívánnak szerezni Magyarországon a hazánkban megszokottnál magasabb árakon.
Az 1994-es földtörvény az EU-tagállami állampolgárok tulajdonszerzését korlátozta, a nem EU-tagállami állampolgárokét pedig tiltotta. Az EU-csatlakozáskor Magyarország 2011-ig tartó moratóriumot kért az EU természetes- és jogi személyek tulajdonszerzésére vonatkozóan. Ezt újabb három évre meghosszabították, 2014. április 30-án járt le. A moratórium lejártára való spekuláció szintén lényeges forgalom és áralakító elem volt a hazai földpiacon.

Nagykun-Szolnok a csúcstartó

Az átlagárakat vizsgálva Békés megye 2013-ban még a harmadik, tavaly viszont már a legdrágább volt, megyei szinten először átlépve a millió forintos hektáráras limitet. A hagyományosan legjobb talajminőségű megyénket Fejér és Győr-Moson-Sopron követi alig egymillió forint alatti átlagokkal. A legolcsóbbak pedig továbbra is az észak-magyarországi megyék, Nógrád mindössze 428 ezer Ft/hektárral.

Jász-Nagykun-Szolnok megye emelhető ki, ahol 2011 óta kiugró, 50 százalékot meghaladó ütemű az áremelkedés. Az elmúlt egy évre szűkítve a legjobban, 25, illetve 26 százalékkal Veszprém és Vas megyékben nőtt az átlagos termőföld hektárár. Vasban ennek fő oka az osztrák kereslet lehet, míg Veszprémben pont a legjobban dráguló szántó és szőlőterületekből nőtt a forgalom tavaly” – jellemezte az árak változását Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Növekvő különbség

Míg megyei szinten a megelőző évihez képest nagyobb, 2,4-szeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 428 ezer Ft/ha) és legdrágább (Békés, 1026 ezer Ft/ha) területi egység között, járások esetében – a lokális folyamatok hangsúlyosabbá válásával – ez már több mint hatszorosra nő (Ózdi: 267 ezer Ft/ha és Szentendrei: 1,61 millió Ft/ha). A tíz legolcsóbb járás közül kilenc található az Észak-magyarországi régióban. Ugyanakkor a tíz legdrágább között öt járás Pest megyei. A legdrágább földterületek elsősorban a legjobb talajminőségű térségeket (Alföld, Mezőföld, Kisalföld) rajzolják ki, másrészt az autópályák és nagyvárosok közelsége jelent látványos árfelhajtó tényezőt.

A termőföldárakat évek óta monitorozó OTP Jelzálogbank szerint négy év távlatában legnagyobb arányban, 44 százalékkal a szántóföldi átlagár nőtt, míg legkevésbé, mindössze 13 százalékkal a kert-gyümölcsös kategória drágult. A lakóingatlanokkal ellentétben tehát a válság alatt is folyamatosan jó befektetési lehetőség volt a termőföld-vásárlás. 

Visszaesett a forgalom

A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján vizsgálva 20 százalékos volt a visszaesés 2014-ben, ugyanakkor ez a mutató tavaly öt megyében (Heves, Komárom-Esztergom, Veszprém, Vas és Borsod-Abaúj-Zemplén) nőtt. 40 százalékot meghaladó csökkenés pedig három megyében volt mérhető: Győr-Moson-Sopron, Baranya és Csongrád.
„Amennyiben összehasonlítjuk az értékesített földterületek méretének és az adásvételek számának változását, azt látjuk, hogy 2013-hoz képest tavaly átlagosan nagyobb földterületeket értékesítettek. Ennek oka lehet, hogy ezek megszerzésénél érdemesebb belevágni a szigorúbb adásvételi folyamatba” – mondja Valkó Dávid.
2014-ben 100,5 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során, amelyet – a korábbi évek adatai alapján – a 80–100 ezer hektárra becsült öröklés útján történő tranzakcióval kiegészítve éves szinten mintegy 180–200 ezer hektáros összforgalmat kapunk. A 7,28 millió hektár művelt területhez képest a 100,5 ezer hektár forgalom azt jelenti, hogy a termőföldpiac országos forgási sebessége (állományarányos forgalma) a 2013-as 1,7 százalékról tavaly 1,38 százalékra csökkent. Ebben a trendben az állami szerepvállalás szinte biztosan változást hoz.

Művelési áganként tavaly így alakultak az átlagárak:

- szántó 851 ezer Ft/ha,
- erdő-fásított 572 ezer Ft/ha,
- gyep-rét-legelő 361 ezer Ft/ha,
- kert-gyümölcsös 1,2 millió Ft/ha,
- szőlő 1,65 millió Ft/ha.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználásaHarasztiné Lajtár Klára:
A borkezelés, palackozás, csomagolás és szállítás berendezései - Borászati technológiák II.

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai