Az Airbnb jellegű szálláshely- szolgáltatás adózási szabályai

Kategória: Európai Unió | Szerző: Czenki Péter, 2016/05/05

Általános tudnivalók

Régóta ismert, hogy az ingatlan tartós bérbeadása vagy kiadása során elért jövedelem adózása tulajdonképpen egyszerű formában történik, adószám kiváltása mellett, a személyi jövedelemadó bevallásban szükséges ezen jövedelem bevallása, mely esetben a tételes vagy 10 százalékos költségelszámolással történik az adózás oly módon, hogy a megállapított jövedelem után az általános 15%-os jövedelemadót kell megfizetni. Ehhez egyébként még a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás is hozzájön abban az esetben, ha az éves jövedelem az 1 millió forintot eléri. Ez alatt az összeg alatt nincs EHO fizetési kötelezettség.

Ettől valamelyest eltérő az adózás abban az esetben, ha az ingatlan szálláshelyként funkciónál. Ennek oka, hogy itt már megjelenik a szolgáltató jelleg, és ez, valamint a tevékenység üzletszerűsége jelentősebb. Vagyis nem tartós bérbeadásról, hanem rövidebb éjszakai ott tartózkodást, pihenést is tartalmazó szálláshely- és ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások biztosításáról beszélünk. Ilyen esetben magánszemélyként adószám kiváltását követően választhatunk, hogy az elért jövedelem után a fentiek szerint vagy átalányadózással teszünk eleget adófizetési kötelezettségünknek. Természetesen itt is lehetőség van arra, hogy adószám birtokában, mint egyéni vállalkozók tegyünk eleget adózási kötelezettségünknek.

Ezek a főszabályok alapvetően érvényesek az internetes foglalási rendszeren, mint például az Airbnb-n keresztül történő szálláshely nyújtására, azonban mivel a szállás értékesítéshez egy harmadik fél (maga az Airbnb) közreműködését, szolgáltatását ellenérték fejében is igénybe vesszük, speciális szabályok árnyalják a képet.

Speciális szabályok

Az első, amivel tisztában kell lenni, hogy a cikkben részletezett adózási formák abban esetben alkalmazhatóak megfelelően, ha az ingatlan a vonatkozó szabályok szerint egyéb szálláshelynek minősül. Ez a kritérium akkor teljesül, ha az ingatlan nem szálloda, panzió, kemping, üdülőház, közösségi szálláshely, továbbá nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű önálló épület vagy annak lehatárolt része. Feltétel, hogy az ingatlanban a szálláshelyként használt szobák száma nem haladja meg a nyolcat és a 16 ágyat.

Alapvetően a szálláshely-szolgáltatás áfaköteles tevékenységnek minősül, melyre nem vonatkozik az alanyi adómentesség. Ennek oka, hogy bár a szálláshely-szolgáltatás ingatlan-bérbeadásnak minősül – ami alanyi adómentességet élvez –, azonban ez az idegenforgalmi, turisztikai célú bérbeadásokra nem terjed ki, így jelen esetben azt a kedvezményes 18%-os áfa kulcs terheli. Ettől függetlenül választható az alanyi adómentesség, abban az esetben ha az éves bevétel a 6 millió forintot – év közbeni tevékenység kezdése esetén ennek időarányos értékét – nem haladja meg. Ilyenkor az áfafizetési kötelezettség alóli mentesüléssel együtt az áfabevallási kötelezettség alól is mentesülünk. Fontos, hogy az erre vonatkozó nyilatkozatot a tevékenység megkezdésével egyidejűleg tett bejelentkezési nyomtatványon kell jelölni. Ha erről megfeledkeztünk, akkor a mentesség már csak a következő adóvére kérhető.

Számlázási kötelezettség

Természetesen mivel a szolgáltatás áfaköteles tevékenységnek minősül, ezért minden esetben szükség lesz számla kiállítására is. Ez akkor is így van, ha a vendég a szállásért fizetendő ellenértéket nem közvetlenül nekünk szállásadónak, hanem az online felületen keresztül fizeti meg. Tehát ilyen esetben a fizetés helyétől és módjától függetlenül a vendég számára nyújtott szolgáltatásról mindig számlát kell kibocsátania, legkésőbb a szolgáltatás teljesítését követő 15 napon belül. A szolgáltatásról kibocsátott számlában adót is tartalmazó ellenértékként a vendég által megtérített teljes összeget kell feltüntetni.

Másik lényeges tudnivaló, hogy a szálláshely online felületen történő hirdetésével az online felület szolgáltatójától (az Airbnb-től) mi magunk is ellenérték fejében igénybe veszünk szolgáltatást, magát a hirdetést, ezért közösségi adószámra is szükség van, mivel ezen szolgáltatás után történő kifizetés a közösség másik tagállamban letelepedett cég részére történik.

Az alanyi adómentesség idején az előzetesen felszámított adó levonására nem vagyunk jogosultak, vagyis a beszerzések kapcsán a ránk hárított, illetve a külföldi cégtől igénybe vett szolgáltatás után megállapított áfa nem helyezhető levonásba, és ebből következően nem is igényelhető vissza. Abban az esetben, ha az elért bevétel nagysága miatt áfafizetésére is kötelezetté válunk, az adó levonásával kapcsolatosan érdemes tudni, hogy főszabály szerint olyan mértékben van lehetőségünk a fizetendő adóból levonni az előzetesen felszámított adót, amilyen mértékben az ingatlant ilyen minőségében használjuk, hasznosítjuk.

SZJA kérdése – adószámos magánszemély

Ahogy a cikk bevezetőjében is említésre került, többféle adózási mód közül is választhatunk, melynek legegyszerűbb módja a tételes átalányadózás. Ennek feltétele, hogy ugyanaz a személy 90 napot meg nem haladó időtartamig veheti igénybe a szállást az adott adóévben. Amennyiben ez mégis meghaladja a 90 napot, akkor ez az adózási forma nem alkalmazható.

További feltétel, hogy a tevékenységet a tulajdonban vagy haszonélvezetben lévő egy lakásban vagy üdülőházban végezhetjük. Természetesen ez nem zárja ki, hogy több ingatlannal is rendelkezzünk, de szálláshelynyújtás csak egy ingatlanban történhet. Egy ingatlanon belül értelemszerűen több szoba – de maximum 8 – kiadására is van lehetőség.

Ez esetben az adó éves összege szobánként 32 ezer forint, amelyet egyenlő részletekben negyedévente kell a negyedévet követő hó 12. napjáig megfizetni. Amennyiben év közben történik a tevékenység kezdése, akkor is a teljes évi adótételt kell megfizetni.
A tételes átalányadózót természetesen egészségügyihozzájárulás-fizetési kötelezettség is terheli, amelynek mértéke a tételes átalányadó összegének 20 százaléka.

Adózás költségelszámolással

Az átalányadózás mellett lehetőség van költségelszámolással történő adózásra is. Ilyenkor a jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemként jelenik meg, amely után a 15 százalékos személyi jövedelemadót kell megfizetni. Az adóelőleget negyedévente a negyedévet követő hónap 12-ig kell megfizetni.

A költségelszámolás keretében a jövedelem kiszámítása kétféle módon történhet. Egyrészt választható a 10%-os költséghányad elszámolás, mely alacsony adminisztrációs terhet jelent, mivel a költségeket nem kell számlával igazolni, az elért bevétel 10%-át költségként lehet figyelembe venni, és a fennmaradó összeg után kell az adót megfizetni. Másik lehetőség a tételes költségelszámolás, mely esetben minden a tevékenységével kapcsolatban felmerült, számlával igazolt költségeket lehet figyelembe venni. Értelemszerűen ez akkor jó választás, ha a költségek összege meghaladja a bevétel 10%-át. Ilyen költségek lehetnek az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatos költségek, tárgyi eszközök biztonságos, zavartalan üzemeltetésének, karbantartásának, javításának költségei, a szálláshelyszolgáltatásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenése.

Tételes költségelszámolás esetén kizárólag szálláshely-szolgáltatásra hasznosított tárgyi eszköz időarányos értékcsökkenési leírásának, felújítási költségének elszámolására is lehetőség van.

Az ingatlan esetében értékcsökkenés akkor is elszámolható – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben el nem számolt mértékig –, ha azt három éven túl vásároltuk meg, vagy építettük. Az értékcsökkenési leírás alapja az ingatlan beszerzési ára.

Abban az esetben, ha az ingatlan egyéb szálláshelyként történő hasznosítása nem egész évben vagy csak egy részén valósul meg, az értékcsökkenési leírás összegéből csak a szálláshely-szolgáltatás időszakára eső arányos részt, illetve a hasznosított alapterület négyzetméterrel arányos részét lehet érvényesíteni.
Nem szabad azt sem elfelejteni, hogy az így meghatározott jövedelem után 27 százalékos egészségügyi hozzájárulást is meg kell fizetni.

SZJA kérdése – egyéni vállalkozó

Abban az esetben, ha a szálláshely-szolgáltatási tevékenységet egyéni vállalkozói formában folytatjuk, akkor a kiadásból származó bevétel egyéni vállalkozói bevétel lesz és az adót aszerint kell megállapítani, hogy átalányadózást vagy vállalkozói személyi jövedelemadót választunk.

Évi 15 millió forintos bevételi határig választható az átalányadózás, ahol ez esetben a bevétel 60 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, mely után 15 százalék személyi jövedelemadót kell megfizetni.

A vállalkozói személyi jövedelemadó választásakor lehetőség van a személyes közreműködés ellenértékeként vállalkozói kivétet elszámolni, mely után az összevont adóalap részeként 15 százalék személyi jövedelemadó fizetendő. Ezen túl a vállalkozói jövedelme után – mely a vállalkozói bevétel és a vállalkozói költség különbözete (a vállalkozói kivét is költségnek minősül) – 10 százalékos személyijövedelemadó-fizetési kötelezettség terheli az adózót.

A vállalkozói jövedelemből kiszámított vállalkozói osztalékalap után – az egyéni vállalkozónak 15 százalékos személyi jövedelemadót és 14 százalék egészségügyi hozzájárulást kell fizetnie.

Ugyanakkor itt már azt is figyelembe kell venni, hogy az egyéni vállalkozó a társadalombiztosítási szabályok szerint biztosítottnak is minősül, ezért járulékfizetési kötelezettsége is fog keletkezni.

Ajánlott kiadványokDr. Hajdú József:
A 21. század traktoraiDr. Kukovics Sándor szerk.:
A bárány- és juhhús fenntarthatóságaDr. Bai Attila (szerk.):
A biogázBai Attila - Lakner Zoltán - Marosvölgyi Béla - Nábrádi András:
A biomassza felhasználása

Ez is érdekelhetiA káposztafélék gépi betakarításaParlament előtt a 2025. év adózását meghatározó őszi adócsomagA lovak jólléte: a gondos lótartás eszközei és szabályai